房地产行业23H1地产土地专题：整体缩量，结构分化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 23H1 地产土地专题：整体缩量，结构分化 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 6.45 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 7 月 09 日│中国内地 专题研究 土地市场瑕瑜互见，关注具备较强补货能力的央国企及优质民企 2023 上半年土地市场减量与分化仍在持续，供应端各地推地节奏较为缓慢，需求端土地成交同比仍在下降；市场处于点状复苏阶段，一二线城市率先逐步复苏；企业投资相对较为谨慎，高度聚焦于核心城市的核心项目，同时，核心城市城投拿地比例有所下降，尚有部分民企新面孔踊跃投资。 全国土地市场：减量与分化仍在继续 据中指院数据，2022 年起宅地缩量明显快于整体，2022 年之前，土地供应/成交结构中涉宅用地占比 40-50%，2023 上半年下降至 22.0%。2023 上半年，300 城涉宅用地供应/成交建筑面积同比下降 34%/31%，降幅较 2022年有所收敛/扩大，但各能级城市表现分化，一二线城市供应/成交面积降幅均有所收窄，但三四线则均有所扩大。2023 上半年的成交建面已经回落至2006-2007 年的水平。由于土地价格的上涨，成交金额的回落幅度要明显小于面积，成交金额已经回落至 2016-2017 年的水平。各线城市溢价率与流拍率水平均有所修复，但绝对值的角度三四线城市土地流拍率仍处于高位。 市场点状复苏，边际小幅改善，土地购置费累计同比仍在下行 目前土地市场具备点状复苏特征，成交金额边际改善优于面积。2023 上半年土地成交建面同比为正的城市较 2022 全年有所减少，但成交金额同比为正的城市数有所增加，反映土地市场继续减量的城市有所增多，但土地出让金收入压力相对来说承压更小。据统计局数据，2023 年 1-5 月，房地产开发投资同比下降 7.2%，降幅较 2022 年收窄 2.8 个百分点。土地购置费同比下降 0.5%，降幅较 2022 年收窄 5.2 个百分点，土地购置费占房地产开发投资的比例 35.4%，土地购置费增长较弱或是房地产投资趋弱的原因之一。 企业投资：龙头房企强者恒强，拿地 TOP 民企出现新面孔 相比较 2022 年，房企的拿地力度并没有显著上升。从模拟拿地强度来看，19 家样本房企中 15 家房企拿地强度下降。TOP30 房企中依旧是央国企领先，招商蛇口、越秀地产拿地排名上升明显。但值得注意的是 TOP30 中，民企的席位再次增多，由 2022 上半年的 4 家提升至 7 家，民企权益拿地金额占比由 2022 上半年 14.9%提升至 16.7%。地方城投托底力度逐步下降，据克而瑞数据，2023 年第二季度核心城市城投拿地比例降至 25%，较 2023年第一季度的 35%下降 10pct；与此同时，新民企更加踊跃入局。对于房企来说，一线城市、长三角仍是必争之地，部分三四线核心项目也在考虑之内。 投资建议 目前销售市场与土地市场尚未完全复苏。我们认为地产板块将进入政策博弈期，房地产市场将继续演绎分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、新大正。 风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。 (20)(13)(7)07Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 全国土地市场：减量与分化仍在继续 ........................................................................................................................... 3 300 城土地市场跟踪 .............................................................................................................................................. 3 结构：宅地缩量明显快于整体 ....................................................................................................................... 3 整体情况：供应降幅有所收敛，成交降幅小幅上升 ...................