规模持续扩张，业绩稳健增长

南都物业(603506) / 房地产服务 / 公司深度研究报告 / 2023.07.13 请阅读最后一页的重要声明！ 规模持续扩张，业绩稳健增长 证券研究报告 投资评级:增持(首次) 核心观点 基本数据 2023-07-12 收盘价(元) 11.90 流通股本(亿股) 1.88 每股净资产(元) 5.69 总股本(亿股) 1.88 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 ❖ 公司营收稳步增长，2022 年受信用减值拖累盈利能力略承压，2023Q1已有所修复。2022 年&2023Q1 公司分别实现营收 18 亿元、5 亿元，同比分别增长 15.9%、12.2%，整体营业收入的增速保持稳健。从盈利能力来看，2022年公司实现净利润及归母净利润分别为 2 亿元、1.5 亿元，分别同比下滑 8.6%及 10.7%，主要原因为：（1）2022 年毛利率同比下滑 3.3pct；（2）公司基于谨慎性原则对单一大客户进行单项坏账计提操作。进入 2023 年一季度，外部不利因素释放，公司盈利能力有所修复，2023Q1 毛利率较 2022 年末提升 2.0pct至 21.6%，净利润及归母净利润分别同比增长 8.2%、7.2%。 ❖ 费用管控能力持续提升，在手现金充裕，分红比例维持在较高水平，股息率较为稳定。（1）公司费用率连续多年保持下行，2022 年销售费用、管理费用、财务费用及研发费用合计占营收比重较 2021 年下降 0.6pct 至 8.9%，且该比重在 2023Q1 进一步下降 0.5pct 至 8.4%。（2）截止 2023 年一季度末，公司在手准货币资金达到 9 亿元，其中货币资金 3 亿元，拥有充裕的现金储备能支撑公司灵活调整收并购战略，在合适的时机及时扩张规模。（3）2022 年分红比例为 40.01%，与 A 股同业公司相比位于较高水平。股息率自 2018 年开始一直保持在 2%~3%的水平。 ❖ “一体”业务深耕核心区域，规模持续扩张，业态持续丰富；“两翼”业务转型发展。（1）物业基础服务仍然是公司最主要的营收来源，2022 年占主营业务收入比重为 86.2%，其签约规模持续扩张。2022 年公司在优势区域长三角（江浙沪皖四省）签约面积占比达到 87%，较 2021 年上升约 5pct，优势区域项目密度持续提升。此外业态也在持续丰富，2022 年新增签约面积中，商写与城市服务业态占比已经超过了 50%。（2）增值业务在 2022 年受到房地产行业波动影响，营收同比下滑 7.9%，但其零售业务销售额有较为明显的增长。资管业务转变运营策略，退出亏损的长租公寓项目，并主推轻资产运营模式，盈利能力大幅改善，全年毛利率提升 40.7pct，由负转正为 5.9%。 ❖ 投资建议：公司外拓积极，持续丰富服务业态，区域深耕，优势区域项目密度有望进一步提升。营收增长稳健，外部不利因素释放后，盈利能力有望修复。零售业务计划布局更多新零售产品，提高资源点位利用率，资管业务及时转变运营策略，退出亏损项目，盈利能力大幅提升。我们预计公司 2023 年~2025 年EPS 分别为 0.89 元、1.01 元及 1.14 元，按照 2023 年 7 月 12 日收盘价计算，对应 PE 分别为 13.4x、11.8x 及 10.5x。首次覆盖，给予“增持”评级。 ❖ 风险提示：业务拓展不及预期，人力成本大幅上涨，坏账风险，零售业务推广不及预期等。 -20%-15%-10%-5%0%5%南都物业沪深300上证指数房地产服务 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 盈利预测： [Table_FinchinaSimple] 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 1593 1847 2097 2363 2577 收入增长率(%) 12.70 15.93 13.56 12.67 9.07 归母净利润(百万元) 163 145 167 190 213 净利润增长率(%) 18.06 -10.70 15.15 13.63 12.08 EPS(元/股) 0.87 0.77 0.89 1.01 1.14 PE 19.36 16.06 13.35 11.75 10.48 ROE(%) 17.19 14.15 14.72 14.33 13.84 PB 3.34 2.26 1.97 1.68 1.45 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 公司深度研究报告/证券研究报告 1 公司简介：A 股主板物业行业第一家上市公司 ................................................................................... 5 1.1 基本概况：起步浙江，A 股主板物业行业第一家上市公司 ........................................................... 5 1.2 股权清晰，核心高管于公司任职时间较长 ....................................................................................... 5 2 财务情况分析：业绩稳步增长 ............................................................................................................... 7 2.1 实行“一体两翼”战略，营收稳步增长 ............................................................................................... 7 2.2 费用管控能力持续提升 ....................................................................................................................... 9 2.3 经营性现金流持续净流入，在手现金充裕 ....................................................................................... 9 2.4 分红比例维持在较高水平，股息率较稳定 ..................................................................................... 10 3 业务经营分析：深耕核心区域