房地产行业2023年6月月报：6月单月新房二手房成交同比增速转负，累计仍维持正增长

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2023 年 7 月 14 日 强于大市 相关研究报告 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩》（2023/7/1） 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益》（2023/6/29） 《销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大》（2023/6/18） 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》（2023/6/13） 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》20230508 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》(2023/5/15) 《房地产行业 2023 年 4 月月报：新房二手房成交同比增幅收窄，核心城市土拍热度延续》(2023/5/14) 《行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量——房地产行业 2022 年年报&2023 年一季报综述》（2023/5/12） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/8） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 6 月月报 6 月单月新房二手房成交同比增速转负，累计仍维持正增长 核心观点  新房：6 月成交同环比齐跌，累计同比增速收窄至9%。6 月40 城新房成交面积1761 万平，环比-0.7%，同比-32.2%，同比增速较上月下降60.4pct。上半年40 城新房成交面积1.05 亿平，同比+8.7%，增幅较上月收窄14.8pct。今年上半年新房成交经历了先升后降的过程，一季度成交增速持续改善，二季度成交动能持续转弱，6 月同环比齐跌，当前居民购房意愿和市场信心仍然较弱。  分城市能级来看，一线城市略好于二三四线。1）一线城市 6 月新房成交面积环比+12%，同比-16%，降幅低于二、三四线城市；上半年累计同比+21%。北京、广州市场热度转降，6 月成交同比分别下降 21%和 39%，上海、深圳 6 月成交放量，同环比齐增，环比分别增长 17%、52%，同比分别增长 3%、19%。2）二线城市 6 月新房成交面积环比-10%，同比-44%，同比增速较上月下降了 67pct，上半年累计同比微增 2%。6 月我们跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅杭州、青岛、济南、宁波环比正增长。3）三四线城市 6 月新房成交面积环比+9%，同比-18%，同比增速较上月下降了 24pct，上半年累计同比+14%。三四线城市分化加剧，台州、韶关、扬州同环比正增长，其余城市同比均出现了不同幅度的下跌。  二手房：6 月二手房成交环比降幅扩大，同比增速由正转负，其中一线城市单月同比增速仍然为正；累计同比增幅收窄至 41%。6 月 18 城二手房成交面积 751 万平，环比-14.0%，环比跌幅走阔，同比也转入负增长区间，同比-0.4%，同比增幅较上月下降 48.9pct。上半年 18 城二手房成交面积 2914 万平，累计同比+41.0%，增幅较上个月收窄了 11.1pct。6 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-10%、-17%、-11%，同比增速分别为 5%、-7%、9%，同比增速较上月分别下降了 36、65、30 个百分点；累计同比增速分别为 24%、54%、41%。从具体城市来看，二手房市场走弱情况明显，我们跟踪的所有城市的二手房成交面积环比均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。半数城市跌幅在 15%以上，金华和杭州降幅达两成。同比来看，半数城市 6 月二手房成交面积同比下滑。相比之下，前期热度较高的杭州和厦门相对跌幅较大，杭州领跌，同比降幅达 28%；厦门 4 月以来二手房市场迅速转冷，成交规模连续 3 个月回落，6 月更是跌破 20 万平，当月同比降幅达 24%。北京、深圳、南京、苏州、佛山二手房成交面积同比仍能维持正增长。  库存与去化：6 月整体库存面积同环比均下降；受成交走弱的影响，去化周期较上月有所拉长。截至 6 月底 12 城新房住宅库存面积为1.21 亿平，环比-1.0%，同比-1.1%；去化周期为13.1 个月，环比+1.3%，同比-10.0%。具体来看，八成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。  开盘去化率：高端盘入市拉动重点城市开盘去化率小幅提升。根据克而瑞，31 个重点城市平均开盘去化率 46%，较 5 月上升 3pct。微观项目去化显示市场热度回升，与成交转冷背离，主要是因为个别城市受单个高端盘入市影响，拉动去化率提升，实际市场层面尚未有实质性转暖。从具体城市来看，6 月各城市环比跌少涨多，上涨城市有：1）厦门、宁波、泉州，6 月去化率分别为67%、100%、91%，较5 月上升10、49、39 个百分点，这些城市主要是因为单个高端盘入市拉动去化率提升，个别网红盘并不能完全代表全市场真实热度，其余多数楼盘实际暂无明显起色；2）前期热点恒热城市北京、上海、成都、杭州、西安等城市整体去化率环比仍能保持增势，6 月其开盘去化率分别为 63%、72%、85%、84%、57%，较 5 月份上升 13、2、33、18、6 个百分点；3）前期深度调整型城市，如南京、武汉，6 月去化率分别为 18%、16%，较 5 月上升 7、3 个百分点，本月去化率小幅增长，但仍不足 2 成，整体居民购房热情相对较低。  土地市场：6 月全国土地成交规模同比降幅扩大，一线城市住宅用地平均溢价率达近 10%。6 月全国（300 城）住宅类成交土地建面5645 万平，环比+5.2%，同比-38.3%，同比增速较5 月下降36.2pct。受供应减少的影响，6 月百城土地市场成交规模仍在历史低位。由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，溢价率均超过8%，并且过半地块存在摇号成交的情况，极大地带动了土地市场热度。本月全国住宅类用地平均溢价率为 6.26%，环比+0.03pct，同比+1.65pct。其中一线城市溢价率达 9.87%，同比+4.83pct。从累计来看，2023 年上半年全国住宅类用地土地成交总价同比下降 20%，溢价率6.2%，同比提升 2pct。  房企：1）销售：百强房企 6 月单月销售同比增速大幅下滑，上半年累计同比基本持平。百强房企 6 月单月实现权益销售额 3911 亿元，同比下降 31.6%（前值：+3.9%）；上半年累计实现权益销售