房地产行业动态点评：累计同比转负，或进入政策博弈期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 累计同比转负，或进入政策博弈期 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 13.44 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 7 月 02 日│中国内地 动态点评 6 月市场继续降温，同环比均有所下降 亿翰数据显示，2023 年 6 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降 1.2%，同比下降 35.0%，同比增速较 5 月降低 38.9 个百分点；1-6 月累计销售金额同比下降 2.5%，增速较 1-5 月下降 11.3 个百分点，1-6 月累计销售金额同比由正转负，6 月新房销售市场环比继续降温。 TOP100 门槛明显提升，单月环比增长的房企数量有所增加 1-6 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达 926、407、308、157、61 亿元，同比+7.9%、-7.0%、-2.7%、-19.1%、+34.8%， TOP100 房企门槛明显提升。百强房企单月销售金额中41 家环比增长，较 5 月增加 12 家，16 家同比增长，较 5 月减少 30 家。6月 TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比-25.6%、-30.0%、-40.4%、-1.8%、-49.9%、-42.6%，增速较 5 月分别-33.9、-46.0、-40.4、-20.3、-30.7、-32.8 个百分点。 央国企增速有所放缓，但仍较民企保持相对优势 百强房企中，央国企和民企 1-6 月累计销售额的同比增速分别为+27%、-27%，增速较 23 年 1-5 月分别-36.6、-6.3 个百分点，央国企累计销售金额同比增速有所放缓，但仍较民企保持相对优势。TOP50 中累计同比实现增长的房企有 18 家，较 1-5 月减少 6 家，其中 1-6 月累计增速超 50%的上市房企分别为：越秀地产（+69%）、城建发展（+65%）、华发股份（+56%）、建发地产（+54%）、中交地产（+52%）。 景气度有所回落，或进入政策博弈期 6 月高频成交数据以及贝壳领先指标均有所回落，我们认为市场或进入政策博弈期。降息的启动以及 16 日国常会“推动经济持续回升向好”的定调，也为政策博弈打开空间。我们认为二季度房地产市场将继续演绎分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：华发股份、城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、招商积余、新大正。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (25)(19)(12)(6)1Jul-22Oct-22Feb-23Jun-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 60 城新房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 0204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020202120222023010203040501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020202120222023 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表4： 贝壳二手房市场景气指数（分能级） 图表5： 贝壳二手房市场景气指数（重点城市群） 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 资