房地产产业链基本面及行情复盘行业深度：大变革下的新起点与新机遇

行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2023 年 06 月 27 日 大变革下的新起点与新机遇 看好 ——房地产产业链基本面及行情复盘行业深度 相关研究 "5 年期 LPR 再下调，6 月销售相对承压-地产及物管行业周报（2023/06/17-2023/06/23）" 2023年 6 月 25 日 "销售投资双双再走弱，国常会研究振兴政 策 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/06/10-2023/06/16）" 2023 年 6 月 18 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产指标：销售前瞻、拿地滞缓、竣工暂时修复，预计竣工>销售>开工表现。从房地产项目周期看，项目开发需要 3-4 年，单项目需经历拿地-规划设计-开工-施工-预售-竣工交付流程；从总量视角看，市场参与者众多、且运营决策具备独立性及前瞻性，因此总量指标并未完全呈现出项目周期特点。我们发现，众多指标中销售是最前瞻性指标，销售从2014-18 年去库存阶段领先拿地，到 18 年后销投同步化，往后看供给侧出清过度、中短期仍会出现销售领先拿地局面，长期平衡状态下销投仍将同步化；而拿地领先新开工 6-9月；开工领先竣工 2.5 年时间。基于此我们判断，2023 年行业基本面处于弱复苏态势；销售复苏持续反复，未来政策催化预计保持弱复苏；房企暴雷、主体缺失叠加需求较弱，导致土地市场惨淡；新开工将继续磨底，竣工随着保交付推进有望暂时修复，整体判断 23年竣工表现>销售>开工，预计 2023 年公布值口径同比预测：开工-18.1%、竣工+11.2%、施工-6.6%、投资-6.7%、销面+0.6%、销金+3.7%，计算值口径同比预测：开工-18.6%、竣工+10.7%、施工-6.7%、投资-11.9%、销面-7.1%、销金-1.5%。  产业链指标：房地产产业链贯穿地产施工始终，后续可相互印证数据科学性。我们使用工程机械、建筑材料、家居消费及燃料能源四方面多个行业指标来研究产业链细分赛道和房地产关系，最终发现：1）工程机械方面，挖机和地产新开工强相关。2）建筑材料方面，螺纹钢和新开工、施工均相关，水泥、铝合金和施工相关，玻璃、五金、基础建材和竣工相关，且玻璃提前竣工 3-4 月，基础建材提前 1-2 个月，五金工具与竣工一致。3）家居消费方面，空调、冰箱、洗衣机和竣工强相关，行业底部复苏阶段会与二手成交趋势更一致；乘用车与竣工强相关，由此前滞后竣工 1.5 年调整为 1 年。4）燃料能源方面，动力煤销量与开工具备相关性。从逆向思维看，产业链众多指标贯穿房地产施工周期始终，后续也可借助产业链指标去反向验证房地产数据科学性。  板块周期复盘：地产预期政策强弱，开工预期反弹力度，竣工预期交付确定性。1）通过对 2008、11、14 年三轮周期复盘，我们发现房地产板块收益和基本面下挫幅度、政策刺激强弱水平相关；开工链板块与开工、拿地指标关联性更高，收益水平取决于新开工的预期反弹力度，因此库存高位时往往板块表现一般；竣工链板块行情启动与地产板块具备一致性，二手成交回升也会有正向推动效应，板块前期依赖估值提升、后期享受基本面改善，因此持续性更好。2）展望本轮周期，房地产基本面下挫幅度足够大，但政策仍留有余力，且后续并非是每个房企均可享受到政策松动的红利；行业市场格局继续优化，剩者为王逻辑持续演绎，当前周期结构行情更为明显；开工走势仍具压力，短期会限制开工链板块景气度；此外，随着保交付推进、二手成交好于预期，竣工链板块有望底部反转。  投资分析意见：大变革下的新起点与新机遇，维持“看好”评级。房地产业一直是我国国民经济的支柱产业，且地产链影响范围广泛，地产链 GDP 占比近三成。展望本轮周期，当前政策宽松基调确定，与其他板块相比地产链估值也具备更强吸引、配置性价比高；同时房地产基本面呈现弱复苏态势，后端竣工好于销售、销售好于开工，因此开工短期承压仍会限制开工链板块景气度；随着保交付推进，竣工链板块有望底部反转。最后房地产板块方面，我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策将更加积极支持，并预计优质房企将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：房地产调控政策收紧，房企销售回款下行，融资现金流下行，受限资金占比提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 46 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资分析意见 房地产业一直是我国国民经济的支柱产业，且地产链影响范围广泛，地产链 GDP占比近三成。展望本轮周期，当前政策宽松基调确定，与其他板块相比地产链估值也具备更强吸引、配置性价比高；同时房地产基本面呈现弱复苏态势，后端竣工好于销售、销售好于开工，因此开工短期承压仍会限制开工链板块景气度；随着保交付持续推进、二手成交好于预期，竣工链板块有望底部反转。 最后房地产板块方面，我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策将更加积极支持，并预计优质房企将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。 原因及逻辑 1）通过产业链基本面数据，我们发现，地产销售是最前瞻性指标，行业供给侧出清过度、中短期仍会出现销售领先拿地局面；而拿地领先新开工 6-9 月时间；开工领先竣工 2.5 年；此外产业链关联性千丝万缕，可借助产业链指标反向验证房地产数据。 2）通过对过往三轮周期复盘，房地产板块收益更多和本身基本面下挫幅度、政策刺激强弱水平相关；开工链板块与开工、拿地指标关联性更高，收益水平取决于新开工的预期反弹力度，因此库存高位时往往板块表现一般；竣工链板块行情启动与地产板块具备一致性，二手成交回升也会有正向推动效应，板块前期依赖估值提升、后期享受基本面改善，因此持续性更好。 3）展望本轮周期，房地产基本面下挫幅度足