园区开发龙头地位稳固，新能源及投资业务高速发展

证券研究报告·公司深度研究·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 32 请务必阅读正文之后的免责声明部分 中新集团（601512） 园区开发龙头地位稳固，新能源及投资业务高速发展 2023 年 06 月 27 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 9.14 一年最低/最高价 7.71/10.78 市净率(倍) 1.00 流通 A 股市值(百万元) 13,699.85 总市值(百万元) 13,699.85 基础数据 每股净资产(元,LF) 9.17 资产负债率(%,LF) 43.54 总股本(百万股) 1,498.89 流通 A 股(百万股) 1,498.89 相关研究 买入（首次） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 4,742 5,556 6,434 7,353 同比 21% 17% 16% 14% 归属母公司净利润（百万元） 1,608 1,796 2,009 2,229 同比 6% 12% 12% 11% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 1.07 1.20 1.34 1.49 P/E（现价&最新股本摊薄） 8.42 7.54 6.74 6.07 [Table_Tag] 关键词：#行业整合 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 中新合资的园区开发企业龙头：中新集团是一家中新合资成立的园区开发公司。2021 年公司优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。公司最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府，持股比例为 46.8%。公司高管团队由中方和新方组成，团队架构完备经验丰富。 ◼ 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区：公司异地复制新加坡裕廊工业园区的发展经验，深耕苏州工业园区。园区已累计吸引各类外资项目5000 多个，实际利用外资 323 亿美元，累计引进 92 家世界 500 强企业项目 156 个。2022 年苏州工业园区地区生产总值 3515.6 亿元，规模以上工业总产值达 6850.2 亿元。投资总额达 92.4 亿美元，进出口总额为1077.9 亿美元。在产城融合园区开发领域，截至 2020 年末，公司待出让商住用地 1285.7 公顷，粗略估计待出让商住土储可保证近十年一级土地开发。2022 年，土地一级开发存货为 109.9 亿元，后续业绩增长可期。区中园板块开发运营面积约 280 万平方米，其中约 160 万平方米已建成投运，均布局在长三角区域，区位优势明显。公司苏州工业园区内工业载体的出租率约为 95%，各类载体综合出租率超 90%。区中园业务租金收入每年超过 4 亿元，毛利率始终保持在 40%以上。 ◼ 两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业：产业投资：在基金投资方面，截至 2022 年末，公司累计认缴投资了 38 支基金，合计认缴金额 35亿元，累计拉动各园区总投资近 470 亿元。在科创直投方面，公司累计投资科技类项目 25 个，累计投资金额 4.4 亿元，拉动总投资 45 亿元。绿色公用：2022 年公司设立中新绿能运营光伏分布式能源站，目前累计装机容量超过 100 兆瓦，未来三年努力向 2GW 目标迈进。 ◼ 营收增长稳定，财务结构健康：公司 2022 全年实现营收 47.4 亿元，归母净利润 16.1 亿元。其中园区开发业务实现营收 38.7 亿元，绿色公用业务 7.6 亿元。2022 年公司实现毛利率 57.6%，净利率 46.0%。公司净负债率逐步提升至 24.9%，现金短债比下滑至 1.86，财务结构健康。 ◼ 盈利预测与投资评级：公司作为中新合资的园区开发运营企业，园区开发 业 务处 于业 内领 先地位 。 我们 预计 2023/2024/2025 年营 收为55.6/64.3/73.5 亿元；归母净利润为 18.0/20.1/22.3 亿元；对应的 EPS 分别为 1.20/1.34/1.49 元/股。根据可比公司估值，我们给予其 2023 年 10.3倍 PE 估值，对应目标价为 12.4 元/股。首次覆盖给予“买入”评级。 ◼ 风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。 -21%-17%-13%-9%-5%-1%3%7%11%15%2022/6/272022/10/262023/2/242023/6/25中新集团沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司深度研究 2 / 32 内容目录 1. 公司概览：中新合资的园区开发企业龙头 ...................................................................................... 5 1.1. 中新联姻，聚焦园区开发运营................................................................................................. 5 1.2. 笃行致远，公司股权架构稳定................................................................................................. 7 2. 园区开发业务行稳致远，产城融合园与区中园齐头并进 .............................................................. 8 2.1. 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区............................................................................. 8 2.2. 土储丰厚，产城融合园业务厚积薄发................................................................................... 13 2.3. 外拓积极，区中园业务维持高利润率水平........................................................................... 17 3. 两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业 ................................................................................ 18 3.1. 产业投资：聚焦区域主导产业，开展多层次投资布局..........