房地产行业周报：销售环比表现回落，5年期LPR调降

房地产开发 / 行业投资策略周报 / 2023.06.25 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023 年第 25 周） 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业周报（2023 年第 24 周）》 2023-06-18 2. 《房地产行业周报（2023 年第 23 周）》 2023-06-11 3. 《房地产行业周报（2023 年第 22 周）》 2023-06-04 4. 《房地产行业周报（2023 年第 21 周）》 2023-05-28 5. 《房地产行业周报（2023 年第 20 周）》 2023-05-21 销售环比表现回落，5 年期 LPR 调降 核心观点 ❖ 本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数下跌 4.68%，沪深 300指数下跌 2.51%，板块跑输沪深 300 指数 2.18pct，在 31 个板块中排第28 位。 ❖ 行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 248 万平米，环比-9.9%，同比-51.8%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积 60 万平米，环比-16.9%，同比-41.8%；二线城市商品房成交面积 142 万平米，环比-2.7%，同比-57.9%；三线城市商品房成交面积 46 万平米，环比-19.3%，同比-37.5%。各能级城市销售环比均出现回落，其中二线城市环比表现相对较好。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 111 万平米，环比-31.9%，同比-30.3%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 22 万平米，环比-25.9%，同比-29.7%；9 个二线城市二手房成交面积 84 万平米，环比-33.5%，同比-31.2%；3 个三四线城市二手房成交面积 6 万平米，环比-29.3%，同比-16.8%。各能级城市的二手房销售亦出现环比较大幅度回落，一线城市环比跌幅相对较小。库存方面，本周 4 个一线城市库存面积环比均出现不同幅度的上涨，其中北京环比上涨 2.4%，深圳环比上涨 1.5%，3 个月移动平均去化周期保持在 16 个月以内，其中上海表现最优，为 4.54 个月；二线城市中，南京库存面积环比下跌 6.2%，去化周期上杭州仍然表现突出，3 个月移动平均去化月数仅 2.68 个月；三四线城市去化周期均高于 20 个月。土地市场本周一线城市住宅用地成交 9 宗，平均溢价率 3.71%；二线城市成交住宅用地 11 宗，平均溢价率 8.17%；三四线城市共计成交住宅用地 80 宗，平均溢价率 2.98%。 ❖ 本周政策情况：6 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1 年期 LPR 为 3.55%，5 年期以上 LPR 为 4.2%，均较此前下降 10 个基点，这是 2022 年 8 月 22 日以来 LPR 首次调整。广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出进一步深化“放管服”改革，优化城中村改造审批流程，持续优化广州市营商环境，加快推动城中村改造项目落地实施；明确加大金融支持力度，通过金融创新助企纾困；鼓励银行保险机构依法依规为城镇老旧小区、城市更新项目等民生工程提供金融支持；支持金融产品创新，满足项目前期工作、复建安置履约和建设、融资区建设等阶段的融资需求。天津市拟将首套住房公积金贷款最高限额由 80 万元提高至 100 万元，第二套住房公积金贷款最高限额由 40 万元提高至 50 万元。上海市政府网站发布《质量强国建设纲要上海实施方案》，方案提出，推广先进建造设备和智能建造，加强智能化高品质小区建设。北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋-21%-16%-10%-5%1%6%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 征收评估与补偿工作的通知（试行）》，自 2023 年 7 月 1 日起正式实施，明确非住宅可进行不同用途产权调换。 ❖ 重点公司跟踪：6 月至今我们跟踪的重点企业总共拿地 20 宗，拿地企业分别为招商蛇口、保利发展、中国海外发展、华润置地、金地集团、滨江集团、越秀地产和建发股份，大部分为国央企，民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州。本周我们跟踪的重点房企中，华润置地发行 25 亿元超短期融资债券，票面利率 2.25%；建发房产发行 4 亿元一般公司债，票面利率 4.03%。 ❖ 投资建议：销售表现上，本周新房及二手房市场同比仍然有较大幅度的下跌，环比亦出现回落；细分城市能级来看，新房市场以二线城市环比表现相对较好，二手房市场以一线城市环比表现相对较优。整体来看，销售表现转弱。在去化表现上，杭州及上海维持最为突出的去化周期，分别为 2.68 个月及 4.54 个月，其余城市去化周期均超过 10 个月，城市之间的分化仍然明显。投资端，6 月至今我们跟踪的重点企业中，拿地企业仍然以国央企为主，民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州，整体上房企在投资端仍然较为谨慎。在政策端，继 2022 年 8 月以来，央行在 6 月 20 日首次下调 LPR 报价；此外，各城市地产相关政策持续调整优化，整体政策环境仍然宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 ❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元人民币） 收盘价（06.23） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 998 12.89 0.41 0.83 1.29 31.44 15.48 9.97 未覆盖 600048.SH 保利发展 1,571 13.12 1.53 1.74 1.97 8.58 7.55 6.68 未覆盖 600325.SH 华发股份 210 9.90 1.12 1.40 1.57 8.84 7.09 6.31 未覆盖 600153.SH 建发股份 325 10.81 1.93 2.44 2.76 5.60 4.43 3.92 未覆盖 002244.SZ 滨江集团 277 8.91 1.20 1.44 1.73 7.43 6.17 5.14 未覆盖 0123.HK 越秀地产 317 8.59 1.28 1.08 1.21 6.73 7.95 7.13 未覆盖 0688.HK 中国海外发展 1,653