房地产行业最新观点及1_5月数据深度解读；基期调整销量同比转负，政策或仍处于宽松周期

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2023 年 06 月 18 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-5 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 5 月单月销售面积基期调整同比增速-3.0%（较上月下降 8.4pct），季调环比为+4.2%，判断基本符合预期，销售市场热度持续回落；往后看，据房管局高频数据，23 年 6 月上半月（1-15 日）销售面积同比增速较 5 月份减少 22pct至-14%；全年看，居民收入预期逐步修复，同时考虑到购房者可能存在“买涨不买跌”的情绪，后续三季度价格同比若转正将带动成交更稳健复苏； 居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买意愿方面，居民活定期口径货币活化指数持续下行，居民配置意愿仍较弱； ❑ 5 月单月竣工面积基期调整同比增速为+24.4%（较上月下降 17.6pct），季调环比为-6.5%，同比增速处于高位主要是各方积极持续推进“保交楼”，判断短期竣工增速或持续高位震荡回落，强调竣工回补后明年或开启回落周期，产业链配置逻辑或生变； 5 月单月新开工面积基期调整同比增速为-27.3%（较上月持平），季调环比为+1.4%，往后看，判断新开工受限于高能级城市土地供给约束，反弹弹性有限； 5 月单月投资金额基期调整同比增速为-10.5%（较上月下降 3.3pct），季调环比为-9.5%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响； ❑ 5 月单月到位资金基期调整同比增速为-7.4%（较上月下降 10.8pct），季调环比为-7.2%，结构上融资类到位资金同比与新开工走势趋同，其中国内贷款同比增速持续高于新开工，或透露“保交楼”进程的持续落地，销售类到位资金同比与销售金额走势趋同，有所回落； 5 月末房地产行业资金链指数趋势回升（128%），但仍低于历史安全水平130%，房企资金面处于较弱位置；工程欠款规模下滑持续快于施工面积缩减； 5 月 70 城整体房价回升，结构上六成城市房价上涨，上涨数量较上个月减少约两成，一二线房价上涨，三四线房价持平。5 月 70 城整体新房房价环比+0.10%；结构上，新房房价环比上涨城市数为 46 个（较上月减少 16 个），持平 0 个（较上月减少 1 个），下跌 24 个（较上月增加 17 个）；一线城市新房房价环比+0.1%，二线环比+0.2%，三四线环比 0.0%； ❑ 投资建议：在预期比基本面差的情况下，市场重新回到博弈政策的情绪当中。从当前时点来看，判断政策仍处于宽松周期内，预计政策宽松的方向没有发生变化。同时，预计真实房价回落在三季度找到新的均衡，止跌企稳，估值或已提前反应悲观，尤其于优质房企上； 房地产板块：维持“弱β交易强α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【华润置地】【龙湖集团】【中国海外发展】【金地集团】【万科 A】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等； 产业链角度：短期仍有保交楼拉动的竣工反弹保障，中长期“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 . 行业规模 占比% 股票家数（只） 140 2.8 总市值（亿元） 15569 1.8 流通市值（亿元） 15095 2.1 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -1.2 -13.8 -8.9 相对表现 -0.8 -14.0 -2.2 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房成交面积同比增幅收窄，日均成交水平接近去年同期——样本 城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2023-06-11 2、《如何看待房地产及产业链的反弹？— —房 地产 板块 最新 观点》2023-06-04 3、《新房日均成交水平接近去年同期，土地出让金同比转正——样本城市周度高频数据全追踪》2023-06-04 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-1001020Jun/22Oct/22Feb/23May/23(%)房地产沪深300基期调整销量同比转负，政策或仍处于宽松周期 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布23年 1-5月全国房地产相关数据，1-5月累计房地产销售面积4.64亿平，累计同比（基期调整）-0.9%，房地产销售金额 4.98 万亿元，累计同比（基期调整）+8.4%；新开工面积 3.97 亿平，累计同比（基期调整）-22.6%；竣工面积 2.78 亿平，累计同比（基期调整）19.6%；开发投资额 4.57 万亿元，累计同比（基期调整）-7.2%；到位资金 5.60 万亿元，累计同比（基期调整）-6.6%； 图 1：5 月单月销售面积、销售金额、新开工面积、开发投资、资金来源同比下行，销售均价、竣工面积同比上行 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 （2）统计局公布 23 年 5 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比+0.1%，其中一线城市环比+0.10%，二线城市环比+0.20%，三四线城市环比0%；二手房房价环比-0.23%，其中一线城市环比+0.40%，二线城市环比-0.30%，三四线城市环比-0.20%； （3）统计局公布 23 年 5 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.10%，同比-0.30%。 图 2：5 月份 70 城新房房价环比+0.10%，二手房房价环比-0.23% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值（23M1-5）单月数值（23M5）单月季调环比M5商品房销售面积（万方）46440-8.5%(-3.1pct)-0.9%(-0.5pct)8804-19.7% (-7.9pct)-3.0%(-8.4pct)