房地产行业2023年1-5月统计局数据点评：销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 6 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》（2023/6/13） 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》20230508 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》(2023/5/15) 《房地产行业 2023 年 4 月月报：新房二手房成交同比增幅收窄，核心城市土拍热度延续》(2023/5/14) 《行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量——房地产行业 2022 年年报&2023 年一季报综述》（2023/5/12） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/8） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2023年1-5月统计局数据点评 销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大 国家统计局发布 2023 年 1-5 月份全国房地产开发投资和销售情况。5 月销售面积 8804 万平，同比增速-3.0%（前值：+5.5%）；开发投资金额 10187 亿元，同比增速-10.5%（前值：-7.3%）；新开工面积 8503 万平，同比增速-27.3%（前值：-27.4%）。 本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。 核心观点 1. 商品房销售：  整体销售增长动能转弱，其中住宅销售和东部地区销售仍能保持正增长。1）商品房销售面积同比增速由正转负。5 月销售面积 8804 万平，同比下降 3.0%，同比增速较上月下降了 8.4 个百分点；销售金额 1.0 万亿元，同比增长 6.8%，同比增速较上月下降了 21.1 个百分点。销售动能转弱，基本符合我们对市场的观察与预判，这主要是因为居民购房信心和收入预期仍然不足，对需求释放的影响较大。2）从结构上看，住宅销售面积单月增速微正，但绝对量远低于过去 5 年同期均值。5月住宅销售面积 7697 万平，同比增长 0.6%，同比增速较上月下降 7.5 个百分点；住宅销售金额 9112亿元，同比增长 12.3%。但从绝对量来看，住宅销售面积与金额分别仍较 2021 年同期大幅下降46.9%、41.4%，住宅销售面积是 2015 年以来同期的最低值，住宅销售金额是 2018 年以来同期的最低位。3）本月房价出现小幅回落，但从绝对值来看，仍然不低。5 月商品房销售均价 11400 元/平，环比下降 4.8%，同比增长 10.1%；其中住宅销售均价 11838 元/平，环比下降 5.1%，同比增长11.6%。4）从区域来看，东部地区销售仍具备韧性，保持正增长。5 月东、中、西部销售面积同比增速分别为 4.1%、-12.1%、-7.6%，其中东、中部地区较 4 月分别下降了 13.3、9.8 个百分点，西部地区降幅较 4 月收窄了 3.5 个百分点；东、中、西部销售金额同比增速分别为 12.0%、-4.1%、1.3%，增速较上月分别下降 29.2、11.3、4.4 个百分点。虽然东部地区经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性。1-5 月累计全国商品房销售面积 4.64 亿平，同比下降 0.9%（前值：-0.5%）；销售金额 4.98 万亿元，同比增长 8.4%（前值：+8.8%）；销售均价 10721 元/平，同比增长 9.4%（前值：+9.2%）。其中，住宅表现相对突出，1-5 月销售金额、面积均保持正增长，同比增速分别为11.9%和 2.3%。我们预计 6 月销售面积增速或有小幅回升，主要是因为 6 月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。我们预计 2023 年全年商品房销售面积同比增速+1.4%，销售金额同比增速+5.4%，销售均价同比增速+3.9%。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  单月投资同比降幅持续扩大；新开工体量仍处于 2010 年来同期最低位。5 月单月开发投资金额 1.02 万亿元，同比下降 10.5%，降幅较上月扩大 3.3 个百分点，今年以来投资单月同比增速持续下行，从绝对量来看，处于 2018 年以来同期最低值。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。5 月东、中、西部投资额同比增速分别为-2.5%、-6.4%、-28.9%，其中东、西部地区增速较 4 月下降了 3.9、7.1个百分点，中部地区降幅较 4 月收窄了 9.1 个百分点。在销售仍有不确定性和波动的情况，房地产开发投资额难出现改善。5 月新开工面积 8503 万平，同比下降 27.3%，降幅虽较 4月微幅收窄了 0.1 个百分点，但新开工体量为 2010 年来的同期最低值，在市场弱复苏之下，目前房企新开工意愿不强。1-5 月累计投资 4.57 万亿元，同比下降 7.2%；累计新开工面积3.97 亿平，同比下降 22.6%。房地产开发投资尚未有止跌回稳的趋势，我们预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。  单月竣工面积同比增速虽有下滑，但增长确定性相对较强。5 月竣工面积 4148 万平，同比增长 24.4%，增速较上月下降了 17.4 个百分点，1-5 月累计竣工 2.78 亿平，同比增长 19.6%。单月竣工增速虽有下滑，但增幅相对不低。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面中央与地方“保交付”政策仍在不断推进，另一方面，去年的部分工程延期至今年竣工。我们预计 2023 年竣工面积增速为 7%。 3. 开发