房地产及物管行业23年第23周周报：推盘制约成交，市场表现分化

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 29 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 23 年第 23 周周报 推盘制约成交，市场表现分化 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：预计今年不推进房地产税试点，支持城中村改造。预计今年不会推进房地产税改革试点，本周国家金融监管总局局长表态支持超大特大城市城中村改造，据证券时报，多地金融监管部门近期开展调研。地方层面，广东加强生育支持，对购买首套房的多孩家庭，可适当提高住房公积金贷款额度，南通通州区出台购房补贴政策。 ⚫ 本周基本面情况：成交环比回落，核心热度分化。本周 59 城新房环比下降 27.6%，同比上升 2.8%，虽然本周仍同比正增，但考虑去年端午影响同比基数，实际成交表现并不理想，一定程度受限于推盘下滑，其中一线、二线、三四线分别环比下降 5.4%、33.7%、25.4%，一线相对下滑较小。本周 13 城二手房环比下降 5.6%，同比上升 63.5%，热度较稳定，其中一线环比上升 5.8%，同比上升 87.3%。推盘方面，11城单周商品房推盘面积环比-30.5%，同比+11.3%，批售比（MA3）为1.00，环比持平，去化周期 21.29 个月，环比上升 0.04 个月。 ⚫ 本周土地情况：土地成交环比回升，整体热度仍处低位。本周商住土地成交面积环比上升 46.9%，出让金环比上升 101.7%，溢价率为 7.0%，环比上升 0.1pct。23 年前 23 周，商住土地累计成交面积同比下降17.2%，出让金同比下降 14.8%，其中一线、二线、三四线城市分别同比下降 35.2%、3.2%、17.5%。 ⚫ 开发板块观点：推盘制约成交，市场表现分化。与 19 年同期相比，6月前 8 天 59 城新房成交下降 30.4%，5 月下降 30.3%；与 22 年同期相比，5 月 59 城新房成交水平与 22 年 5 月相近，6 月前 8 天新房同比增速回落至 1.0%。同时 11 城市住宅推盘量同比负增长，供给侧压力在推盘上逐步体现，预计 6 月整体销售表现较弱。当前市场表现持续分化，核心城市销售、土拍仍维持一定热度，具备持续投资能力、货值优化能力的优质房企将获益。本周地产板块在政策预期的带动下，估值水平较上周有所修复，我们认为优质房企在投资端利润率持续改善、周转率提升，在不依靠政策的前提下完成了经营 ROE 的回升，建议提升优质房企的配置比例。 ⚫ 物业板块观点：板块与大盘同涨，龙头央国企具备超额收益。本周恒生指数上升 2.3%，物业板块平均上升 1.3%，其中龙头央国企上升3.7%，龙头未违约民企上升 1.2%，龙头违约民企上升 1.2%，物业板块整体动态 PE10.0x，处于 20 年以来 2.6%分位。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-06-11 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -18%-13%-8%-2%3%8%06/2208/2210/2212/2202/2304/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 29 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 14.67 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 7.3 7.2 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.33 2023/4/23 买入 17.91 1.00 1.94 13.4 6.9 8.1 5.0 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 14.59 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.4 8.2 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.63 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.6 6.2 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 11.03 2023/5/5 买入 18.38 2.18 2.48 5.1 4.4 2.6 2.6 9.9% 10.1% 华发股份 600325.SH 人民币 10.48 2023/3/22 买入 13.42 1.49 1.60 7.0 6.6 7.2 2.4 13.7% 12.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.00 2023/5/5 买入 14.02 1.44 1.72 6.3 5.2 3.5 2.7 16.0% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.73 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 8.1 7.2 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.83 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.4 7.7 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.28 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 32.9 13.8 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 11.16 2023/5/1 买入 21.49