物业管理行业研究周报：5月外拓继续减少 城市服务环比高增

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 5 月外拓继续减少 城市服务环比高增 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：5 月外拓继续减少 城市服务环比高增 2023 年 5 月 TOP50 物企新增第三方拓展数量同比减少 17.37%，环比减少 1.9%。同比拓展继续减少，但招标数量较去年同期有较大增长。根据中指数据，5 月重点区域共发布 18627 条物业相关招标信息，其中非住宅占比约 96.14%，而去年同期招标信息为 8334 条，其中非住宅占比约 91.6%，我们认为全国外拓市场仍具潜力，但由于物业市场高度分散，TOP50 拓展数据未能充分反应全国物企拓展情况。 5 月 TOP50 物企新增合约面积 0.91 亿方，同比减少 18.38%，环比增长 5.21%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主，但 4-5 月关联方承接面积占比较今年一季度更高。  5 月地产销售维持弱复苏，外拓淡季环比增幅较小，TOP50 物企关联方承接面积为 2423 万方，环比减少 5.87%，第三方拓展面积为 7181 万方，环比增长7.76%，第三方拓展面积为关联方承接面积的 2.96 倍。  物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。  5 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为42.3%、20.5%、18.3%，招商积余在办公及学校类业态拓展规模最大，分别为219 万方、143 万方，中海物业在住宅及产业园类业态拓展规模最大，分别为225 万方、144 万方。  5 月 TOP10 城市服务项目中标金额共计约 13.94 亿元，环比增长 138.25%。1-5 月累计城市服务中标金额最高的物企为碧桂园服务，合计中标 15.5 亿元，平均单项目金额为 5345 万元，城市服务业务一般单项目合同金额较大，且能贡献较多的在管面积，为当前物企拓展的重点方向之一。 数据追踪（6 月 5 日-6 月 9 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 6 月 9 日，持有 747.76 万股，较上周上涨 12.24%，持股市值 1.11 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 14 家（剔除停牌物企），自 2023 年 6 月 5 日至 6 月 9 日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅 17.58%。降幅最大的是世茂服务，降 1.36%。持股比例最高为保利物业，为 64.25%。持股数量最多为融创服务，为 5.81 亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 6 月 11 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 高丁卉 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数 63 行业平均市盈率（TTM） 14.46 港股市场平均市盈率（TTM） 8.16 行业表现走势图 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立 及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2022/6/102022/7/12022/7/222022/8/122022/9/22022/9/232022/10/142022/11/42022/11/252022/12/162023/1/62023/1/272023/2/172023/3/102023/3/312023/4/212023/5/122023/6/2恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/12 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：5 月外拓继续减少 城市服务环比高增 ................................................................................................................... 3 1.1 部分外拓业绩或在 6 月释放 .......................................................................................................................................... 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................