房地产行业：关键时刻！房地产不应再拖经济后腿了

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 今年一季度，我国经济有所恢复，但内生动力仍偏弱。二季度以来，各项经济数据承压，投资消费恢复动力不足，5 月出口超预期转负；1-4 月，房地产开发投资额同比下降 6.2%，房屋新开工面积同比下降 21.2%，商品房销售边际转弱，房地产行业已经成为拖累经济增长的重要因素。当前，在稳经济的关键时刻，房地产已发挥不了短期刺激经济的作用，但更不应再拖经济后腿，适度优化调控政策，维稳托底房地产才能更好地稳定经济运行。 一、今年以来，房地产销售在一季度阶段性恢复后二季度再次转弱，4-5 月百城新房销售面积在近五年中仅高于去年同期；土地市场整体延续低迷态势，房企投资信心仍不足，拖累经济增长。 从市场量价走势来看，根据中指数据，今年一季度，重点 100 城新建住宅销售面积同比增长 18.6%,2-3 月环比持续上行，3 月下旬市场边际转弱，4 月份开始，去年积压的购房需求已基本释放结束，房地产市场活跃度明显下滑，4-5 月多数城市销售环比下滑，市场体感偏冷，4 月和 5 月重点 100 城新建商品住宅成交面积环比分别下降 26%和 8%，同比在低基数下分别增长 43.9%和 13.4%，但在过去五年中，4 月和 5 月仅高于去年同期。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，5 月，百城新建住宅价格环比止涨转跌 0.01%，环比下跌的城市数量增加至 54 个；百城二手住宅价格环比跌幅扩大至 0.25%，已连续 13 个月下跌，环比下跌的城市数量增加至 83 个，环比跌幅及环比下跌城市数量均居 2020 年以来高位。 图：2019 年以来重点 100 城新建商品住宅销售面积走势 数据来源：中指数据 CREIS 从房地产投资来看，2021 年下半年以来，受房地产销售持续下行及融资政策收紧影响，房地产企业经营压力不断上升，尤其是民营房企经营性现金流及融资性现金流均受到较大冲击，再投资的能力及意愿显著下降。今年以来，土地市场整体延续低迷态势，根据中指数据，1-5 月，300 城住宅用地成交规划建面同比下降 26%（2022 年下降 30%），仅少数核心一二线优质地块竞拍热度有所上升。1-4 月，全国房地产开发投资同比下降 6.2%，房屋新开工面积同比下降 21.2%。 当前，房企尤其是民企投资较少的核心原因是企业现金流仍十分紧张：一方面，房地产需求持续转弱导致销售回款有限，另一方面，民企融资并未明显改善，偿债压力仍突出，多数民企销售回款也会优010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米20192020202120222023关键时刻！房地产不应再拖经济后腿了 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 先偿付债务，难以进行再投资。同时，市场信心不足也是制约企业投资的重要原因。 综合来看，当前房地产市场下行态势明显，居民置业信心、房企投资信心均不足，房地产风险尚未化解，市场企稳仍面临较大困难，房地产拖累经济增长局面仍未改善。 二、当前房地产所处阶段与此前已完全不同，稳定市场预期及市场信心，才能解决问题 过去房地产的高速发展引发了不少问题，房企“三高”模式也走到尽头，当前房地产市场的发展环境与过去相比发生了明显变化，人口总量见顶、城镇化放缓、居民杠杆率已偏高都意味着新房市场规模向上突破的动能减弱，必然进入降速阶段，但也应该看到，城市与区域之间市场差异明显，房地产结构性矛盾仍突出，同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。 伴随着行业发展阶段的转变，2016 年以来，“房住不炒”已成为我国房地产行业长期遵循的政策底线，同时，基于城市市场分化加剧，“因城施策”代替全国“一刀切”，成为政府调控的主要抓手，各地因时因地制宜，以促进房地产市场平稳健康发展。 最近两年，在多重因素影响下，房地产持续下行，中央在坚持“房住不炒”基础上，多次强调要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，有效防范化解优质头部房企风险，因城施策支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 房地产作为国民经济支柱产业，对消费和投资影响较大，资产价格下跌预期引发的“负财富效应”也对居民消费意愿产生影响，稳住房地产对于稳住宏观经济大盘十分重要，稳定市场预期和信心，在发展中解决历史问题，才能实现“软着陆”。 三、部分城市政策需要适当“纠偏”，因城施策，支持刚性和改善性住房需求释放，恢复市场信心才能恢复房地产投资及消费 实际上，2022 年以来，房地产需求端政策已经在陆续优化，去年前三季度政策以因城施策方式持续推进，上半年三四线城市放松调控为主，三季度部分二线城市加入放松行列，直至 9 月末，全国普惠性政策落地，央行、银保监会对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，财政部与税务总局阶段性对出售后 1 年内重新购房家庭实施退税优惠。 截至目前，三四线及弱二线城市已基本取消限制性政策，但由于这些城市需求较弱，库存压力大，尽管政策已较宽松，但对销售带动较为有限。核心二线小幅放松，一线城市目前仍较为严格，部分二线城市优化政策出台后对激活市场起到积极作用，值得推广，但整体而言，一线及核心二线城市政策优化较少，尤其是对于改善性住房需求的政策限制仍较严格，随着更多城市房地产销售边际转弱，需要更大力度的政策支持，让更多合理的、有购房意愿和购房能力的人群进入市场。 从稳市场角度来看，核心城市仍存在以下政策优化空间：  优化认房又认贷政策，降低首付比例，支持合理住房需求释放 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 2022 年 11 月，杭州首套房认房认贷转为了认房不认贷（在杭州市无住房且无未结清住房贷款记录的家庭最低首付比例为 30%），同时贷款购买第二套住房的家庭最低首付比例降为 40%。政策出台后市场情绪好转，根据中指数据，2022 年 11 月、12 月，杭州商品住宅（不含保障房）成交面积均超 100 万平方米，环比、同比均增长，其中 11 月成交面积环比增长 58%，12 月继续环比增长 21%。也就是说优化认房又认贷政策会产生积极效果，特别是热点一二线城市。 目前，多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平（首套最低 20%、二套 30%），认房又认贷的城市主要集中的部分核心一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、成都等城市，且个别城市二套首付比例较高，如北京、上海首付比例最低 60%、50%（普宅），最高 80%、70%（非普宅），严重限制了需要换房改善的购房群体，优化认房又认贷政策、降低首付比例