房地产行业：成交依旧大于新增供给，去化维持较高水平

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 15 行业跟踪|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title房地产行业 成交依旧大于新增供给，去化维持较高水平 Table_Summary核心观点： 上周政策情况：地方继续因城施政，江苏、广东表态支持人才政策上周，各地方政府发布18年政府工作报告，总体来看，各地对于地产政策的表态并未明显变化，依据自身市场供需状况因城施策是主基调，其中，北京表示18年严格执行各项调控政策措施，上海表态加强调控不动摇、不放松。此外，天津表示严控市场风险，海南则表示将减少房地产投资比重，坚决遏制土地投机炒作。值得注意的是，江苏提出将全面放宽重点群体落户限制，广东则表示将着力解决人才落户、住房等问题，地方层面人才宽松政策的持续推进是近期地方政策的主要变化。 上周基本面情况情况：推盘依旧不及成交水平导致库存总量继续下行根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：上周，我们监测的50个城市商品房成交面积环比下跌3.1%，同比下滑10.9%，其中4个一线、14个二线、32个三四线城市环比分别下滑10.5%、2.3%、1.7%。1月前25天，50城市成交同比下滑12.7%，降幅较12月略有扩大，其中一线、三线分别同比下滑31.5%，18.6%，二线则同比微降0.5%，降幅较12月边际收窄。推盘方面，上周15个城市推盘量环比回升，但绝对水平依旧处于低位，新增供给依旧不及成交水平，导致15个城市库存总量继续下行。 行业周观点：龙头房企应给予 PE 估值，且应享受更高的估值溢价17年以来，地产小周期窄幅波动推动集中度大幅提升成为新的行业特征，这种背景下，板块估值体系也应该由之前的NAV估值向PE估值转变。关于NAV估值有两点需要注意，首先，NAV是在考虑了流动性折价之后对存货变现价值的确定，但是，在当前低库存的行业背景下，存货的变现能力较强，NAV折价并不合理。另外，NAV估值是对企业存货的一次性价值变现，并未考虑到企业存续经营的可持续性，其本质上是过去小周期大幅波动过程中的估值安全边际。但是，在周期窄幅波动下，行业生产要素（土地+资金）持续向龙头房企集中，使得龙头房企经营的可持续性加强，利润增长确定并且增长的波动下下降，我们认为给予PE估值更为合理，并且由于龙头的ROE水平更高，可以享受到更高的估值溢价。我们继续全面看多地产板块，一线龙头继续推荐：招商蛇口、万科A、金地集团 ，二线龙头推荐：荣盛发展、广宇发展、新城控股、阳光城、中南建设、蓝光发展、华夏幸福、新湖中宝，子领域推荐光大嘉宝和东百集团。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 Table_Grade行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-01-29 Tabl e_Chart相对市场表现 Table_Aut hor分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report相关研究： 房地产行业 17 年全年及 12月市场分析:一二线销售结构性向好，全年土地出让金创历史新高 2018-01-23 房地产行业:龙头利润增长确定且增长波动下降，PE 估值将提升 2018-01-22 房地产行业:供给支撑销售增速改善，投资受基数影响增速回落 2018-01-19 Table_Contacter-10%2%14%26%38%2017-022017-062017-092018-01房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 15 行业跟踪|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ......................................................................................... 4 主要政策回顾 .............................................................................................................. 4 重点城市成交情况 ...................................................................................................... 4 重点城市推盘及库存跟踪 ........................................................................................... 9 全国土地市场供给成交情况 ...................................................................................... 11 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ............................................................................ 12 图表索引 图 1：上周主要政策一览（2018.01.22-2018.01.28） ........................................... 4 图 2： 50 城新房周均及单周成交面积（万方） .................................................... 6 图 3：50 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 4：50 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 5：50 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 6：50 城新房成交整体年趋势 ............................................................................ 6 图 7：50 城新房成交分线城市年趋势 ..................................................................... 6 图 8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2017.01.19 -2018.01.25） .. 7 图 9：14 城二手房周均及单周成交面积 .......