房地产行业城市地产系列之北京土地篇（一）：新土地供给政策下的需求再平衡

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2018.02.05 新土地供给政策下的需求再平衡 ——城市地产系列之北京土地篇（一） 谢皓宇（分析师） 郝亚雯（分析师） 卜文凯（分析师） 010-59312829 010-59312829 010-59312756 xiehaoyu@gtjas.com haoyawen@gtjas.com buwenkai@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010005 S0880517080005 本报告导读： 2018 年北京住宅用地计划供应 1200 公顷，预计全年商品住宅总有效供给在 15~18 万套，如果 2018 年需求回到过去 5 年平均水平 11 万套，基本能实现供需平衡。 摘要： [Table_Summary]  2018 年商品住宅供给有望达到近 5 年新高。新增用地在开工具备预售条件后可以转化为有效供给。库存分为两部分，一个是房管局备案库存，一个是具备预售但是没有拿证的库存，主要储备在房企手上。北京 2018 年商品住宅总有效供给在 15 万套左右。  2018 年初的库存水平约在 10 万套，新增用地当年能转为可售的约 5万套：2018 年北京计划新增住宅用地 1200 公顷，新增总供给 30 万套，按照规划其中产权类 940 公顷和 20 万套，租赁类 260 公顷和 10万套；产权类中的商品住宅预计在 10~15 万套，考虑 50%的转化率，新增有效供给为 5 万套。库存中备案库存为 5 万套，2017 年由于调控导致拿证的项目较少，因此预计有 5 万套未备案库存，合计库存 10万套。  过去五年需求平均在 11 万套，2017 年为近五年最低：过去五年需求平均在 11 万套左右水平，2017 年由于推盘不足导致整体销售达到近5 年最低。如果 2018 年回到过去平均水平 11 万套，那么整体的供需缺口在 4 万套，可以算作每年底的备案库存，属于合理缺口。  如果未来五年按照供地规划执行，那么未来供需将达到平衡：如果未来五年每年保持新增 10~15 万套商品住宅的用地供给，那么每年新增有效供给也在 10~15 万套（假设 50%来自上一年，50%来自当年），考虑一个备案库存 5 万套，那么未来每年的供给都维持在 15~20 万套的水平。而需求如果维持在 11 万套，那么基本上未来达到了一个供需平衡的状态。  北京的资源公司有望享受到销售变现带来的价值重估：2017 年的销售主要是供不应求下的数据下行，而非真实需求。因此今年在预售证松动的情况下，房企加大推盘，有望看到销售的反弹。因此北京资源多的公司有望享受到销售变现带来的价值重估。推荐标的包括首开股份、北京城建和京投发展等。  风险提示：如果大量房企项目在上半年集中入市，可能出现供给过剩带来房价回调的风险。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_Report] 相关报告 房地产：《从低估修复重回强者恒强》 2018.02.04 房地产：《从低估修复，重回强者恒强》 2018.02.02 房地产：《多场景下的行业低估》 2018.01.29 房地产：《利润率持续修复，带动估值上行》 2018.01.28 房地产：《利润率是估值，集中度是业绩》 2018.01.28 行业更新 房地产 股票研究 证券研究报告 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 11 目 录 1. 2018 年供给有望成为近 5 年来最高 .................................................... 3 1.1. 2013~2017 年平均每年新增供应 R2 类住宅 6 万套 .................... 3 1.2. 2018 年预计新增商品住宅供给约 15~17 万套 ............................. 5 1.3. 2018 年初库存约 10 万套，合计有效供给约 15~18 万套 ........... 6 2. 商品住宅需求平均每年在 5~11 万套 ................................................... 7 3. 二手房在售套数 2.8 万套，年均成交 16 万套 .................................... 8 4. 如果供地计划能兑现，供需基本达到平衡 ......................................... 9 5. 附录：北京房企和销售排行榜 ............................................................. 9 图 表 目 录 图 1： 住宅供给由存量库存和新增用地供给构成 ................................... 3 图 1： 2013~2017 年实际商品住宅用地供给合计约 2904 公顷 .............. 3 图 2： 2013~2016 年 R2 类住宅建面供给呈下降趋势 ............................. 4 图 3： 2013~2017 年平均每年供应 R2 类住宅 6~7 万套 ......................... 4 图 4： 未来 5 年北京住宅用地产权类占比 78%，其中商品住宅占 58% 5 图 5：2013~2017 年平均每年批准住宅预售 759 万方和 7 万套，2017 年仅 488 万方和 5 万套 ............................................................................ 6 图 6：2017 年由于预售证限价，因此从土地转为预售证可售的比例下降 ................................................................................................................ 6 图 7：截止 2017 年底，房管局备案住宅库存 647 万方，合计 5.3 万套 7 图 8： 2018 年住宅的合计供给有望成为近 5 年的新高，合计有效供给约 15 万套 .............................................................................................. 7 图 9： 北京的商品住宅需求区间在 5~11 万套 ......................................... 8 图 10： 过去十年北京二手房平均成交为 1486 万方和 16 万套 .......