房地产行业：深圳存量住房分析，住房总量紧缺，且结构不均衡，未来供需依旧紧张

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 专题研究|房地产 2018 年 02 月 13 日 证券研究报告 房地产行业深圳存量住房分析：住房总量紧缺，且结构不均衡，未来供需依旧紧张分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn guoz@gf.com.cn gflifei@gf.com.cn 核心观点：深圳存量住房现状：16 年底扣除小产权房后住房存量约 2.79 亿平，对应人均 21.1 平，户均 0.7 套根据深圳住房保障规划，2012 年底深圳住房总量约为 5.2 亿平米，其中商品住宅 1.19 亿平，原村民集体自建住房 2.6 亿平（占比约 50%）。我们基于 12 年数据推算（具体计算见正文）16 年底深圳住房存量约 4.57 亿平，856.8 万套。从结构来看，“小产权房”1.78 亿平（占比 39%），而扣除“小产权房”后住房存量为 2.79 亿平，411.6万套，对应非原住民常住人口的人均住房面积为 21.12 平米，户均 0.7 套，住房总量相对紧缺。并且存量住房结构不均衡突出，一方面，在存量住房中可流通（能够形成二手房供应主体的部分）的占比较低，我们估算 16 年底深圳可上市流通的住房面积为 1.52 亿平（占比 33%），另一方面，房龄结构偏老化，房龄低于 10 年的存量住房占比仅为 21.5%。 深圳市土地供给现状：居住用地供给递减，结构上优先保障房及中小套型商品房，供给方式以存量供地为主， 深圳土地资源受到紧约束，建设用地面积在 15 年已接近 2020 年目标上限 9.76 亿平，建设用地呈现减量增加。居住用地方面，居住用地供给规模约占建设用地的 10%，同时供地量也呈现递减。根据深圳规土委数据，16-20年居住用地计划供应约 800 万方，仅为 11-15 年的 61%。供地量显著减少，但依靠容积率的提升，16-20 年期间供地建面微增至 4280 万方。供应结构上优先保障房和中小套型商品房，供地占比超过 70%，而在供给方式上则以存量用地供地为主，16-20 年存量用地供地占比 76%。展望未来，预计 17-20 年居住用地供地建面 3654 万方（商品住宅 2752 万方，保障房 903 万方），对应 47.6 万套（商品住宅 30.6 万套，保障房 17 万套）。 深圳市住房供需缺口分析：17-20 年年化新增需求约 1346 万方/年，供需缺口约 433 万方/年首先，从需求端来看，未来深圳潜在的住房需求主要包括新增人口导入所带来的刚性需求，以及因存量家庭人均居住面积提升所对应的改善性需求。我们假设（假设合理性参照正文），2017-2020 年期间深圳非原住民新增125 万人，同时到 2020 年人均居住面积提升至 23 平方米/人，由此可推算出 2017-2020 年潜在的刚性需求约 2875万方，改善性需求达到 2510 万方，合计新增需求约 5385 万方，年化新增需求约 1346.3 万方/年。考虑到 2017-2020居住用地年化供地建筑面积约 913.6 万方/年，可以推算出 2017-2020 年化供应缺口约 433 万方/年。 风险提示深圳市人口导入不及预期；房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确定性；深圳市土地供给不及预期；深圳市供地结构存在不确定性。相关研究：房地产行业:短期调整不影响全年投资机会，继续看多地产板块 2018-02-05 房地产行业:成交依旧大于新增供给，去化维持较高水平 2018-01-29 房地产行业 17 年全年及 12 月市场分析:一二线销售结构性向好，全年土地出让金创历史新高 2018-01-23 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 专题研究|房地产 目录索引深圳存量住房及土地供给分析 .......................................................................................... 5 深圳市存量住房分析 ......................................................................................................... 5 1.1 2016 年住房存量 4.57 亿平，扣除“小产权房”后存量为 2.79 亿平 ................ 5 1.2 2016 年可上市流通的住房存量 1.52 亿平，约 167 万套 ................................. 11 1.3 2016 年深圳人均住房建筑面积 21.12 平米，户均 0.7 套 ................................ 14 1.4 矛盾突出：人口结构倒挂，2015 年住房自有率仅为 34% ................................ 15 1.5 房龄分析：房龄结构老化，房龄低于 10 年的房屋占比仅为 21.5% .................. 17 深圳市土地供给分析 ....................................................................................................... 18 2.1 土地利用现状：开发强度 00 年开始已达预警线，16 年达到 50% .................... 18 2.2 建设面积已接近规划目标上限，规划供地总规模呈递减趋势 .......................... 20 2.3 建设用地供给方式：存量用地供地占七成，严控新增建设用地供应 ............... 22 2.4 居住用地供给量：规划供应递减，年度规划“完不成”五年规划 .................... 25 2.5 居住用地供给结构：优先保障房和中小户型商品住房供地 ............................... 28 2.6 居住用地供给方式：城市更新为主导，新供应用地指标十分有限 .................... 29 2.7 17-20 年规划建设商品住房 30.6 万套，筹建 35.2 万套保障房 .......................... 31 深圳市住房供需缺口分析 ................................................................................................ 34 17-20 年年化新增需求约 1346 万方/年，供需缺口约 433 万方/年 .......................... 34 图表索引