房地产行业北京存量住房分析：供需整体均衡，但结构不合理，改善型项目供需紧张

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 26 专题研究|房地产 2018 年 02 月 21 日 证券研究报告 Tabl e_Title房地产行业 北京存量住房分析：供需整体均衡，但结构不合理，改善型项目供需紧张 Table_Aut horHorizontal分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn guoz@gf.com.cn gflifei@gf.com.cn Table_Summary核心观点： 北京住宅存量现状： 16 年末住宅存量 5.38 亿平，考虑在建规模后户均近 1 套，但房龄老化较严重根据统计局数据，13 年底北京住宅存量 4.76 亿平，加上 14-16 年的合计竣工建面 6211 万方，推算 16 年底北京住宅存量为 5.38 亿平米，住宅套数方面，采用链家、云房以及国家电网数据的平均值计算得到存量套数约为730 万套，结合统计局和六普数据公布的城镇人口及户均人数数据，可推算 16 年北京户均套数为 0.89 套，人均居住面积 28.6 平，若考虑在建住宅规模，户均套数可达 0.99 套，人均居住面积 32.7 平，基本可满足常住人口需求。存量结构方面，02 年之后的存量住宅占比约为 51%，其中商品房占比仅为 36%，02 年之前的存量住房占比高达 49%，主要为公房或早期单位或集体兴建的早期商品房，户型结构不合理且面积较小，改善性需求空间较大。 北京住宅区域分布：区域分布不均，呈现中空态势，且核心区房屋平均楼龄基本都超过 20 年根据链家网数据，北京存量住宅区域分布不均衡，呈现中空的形态，东西城区存在大量的老公房，区域内户均套数及人均居住面积均低于北京市平均水平，改善性需求较强。城市功能拓展区中的朝阳区新增商品房住宅项目规模大，而海淀区则存在大量的高校以及部队用地等公房，户均套数为城六区最低水平，但人均居住面积较高。城市发展新区中的房山、通州、顺义、昌平及大兴以商品房及回迁住宅为主，区域内人均居住面积高于市平均水平。各区楼龄来看，链家网数据显示，北京核心区域房龄老化较为严重，东西城的平均楼龄在 30 年左右，朝阳、丰台、海淀及石景山区等其他城四区房龄在 20 年左右，城市发展新区及生态涵养发展区房龄则约在 20 年以内。 北京住房市场供需结构分析：新增供给基本满足短期需求，但供应结构以中小型为主，改善型项目供需紧缺需求方面，短期看，假设（假设合理性参见正文）北京每年增加 30 万常住人口，每年人均居住面积提高 0.67平，则对应年均刚性需求 1000 万方，改善性需求 1300 万方，合计短期年化新增需求约 2300 万方。供给来看，北京计划 17-21 年合计新增住宅用地规模 6000 万方，约 150 万套住房。年化供给住宅用地 1200 万方，按照 2 的容积率计算，新增供应规模为 2400 万方，与 2300 万方短期需求相比，整体供求均衡。供地结构来看，17-21 年，北京计划租赁用地供给 1300 万方，约 50 万套住房，产权类住宅供地 4700 万方，约 100 万套住房，其中中小户型及共有产权房占比约为 50%， 30%为保障安居型住房（多为中小户型），仅有 20%的新增供应套数为改善型项目，改善型项目供需矛盾突出。 风险提示北京房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确定性；北京市土地供给不及预期；北京市改善性商品住房供给规模不及预期；北京市共有产权住房推进不及预期。 Table_Report 相关研究： 房地产行业 18 年 1 月市场分析:新推盘去化维持高位，成交同比小幅增长 2018-02-14 房地产行业:深圳存量住房分析：住房总量紧缺，且结构不均衡，未来供需依旧紧张 2018-02-13 房地产行业:资金面担忧引发调整，全年看多逻辑不变 2018-02-12 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 26 专题研究|房地产 目录索引 北京住宅存量现状 ............................................................................................................... 4 存量分析：北京住房可交易存量 5.38 亿平米、730 万套住房 ................................... 4 存量住房套均及人均面积情况分析 ............................................................................. 8 北京市存量住宅结构分析 ........................................................................................... 9 北京市存量房区域分布 ............................................................................................. 12 北京市住宅存量情况简述 ......................................................................................... 16 北京住房市场供需结构分析 .............................................................................................. 16 新增需求分析：短期年化刚性需求约 1000 万方，改善性需求 1300 万方 ............... 18 土地供给分析：考虑在建面积，供需相对均衡......................................................... 18 棚户区改造，潜在弹性供应 ...................................................................................... 24 风险提示 ........................................................................................................................... 25 图表索引 图 1：北京市住房历史发展进程以及主要的房屋类型............................................. 4 图 2：北京市统计局住宅及商品房住宅竣工面积（