2017年中国产业地产市场发展年报

0 1 前言 产业地产利好政策频发，十九大报告指明产业发展方向。党的十九大报告中明确指出要着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系，着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制，不断增强我国经济创新力和竞争力。同时提出实施区域协调发展、乡村振兴发展等发展战略，为我国经济与产业的发展起到明确的指导作用。 2017 年产业政策侧重于新兴产业引导、支持创新相关改革、农村产业融合发展、城市群构建区域协同发展等方面，对特色小镇的政策支持力度持续加大，物流业成为新的聚焦点之一。另外，地方政府产业园区项目审批权限下放、产业园区整合、创新园区的建设以及对产业地产的金融支持也获得关注。 工业用地推地力度增强，供需均结束了连续三年的同比下降。2017 年，全国 300 城工业用地推出和成交规划建筑面积同比分别增长 5.8%、5.5%，供需均结束了连续三年的同比下降。其中一线城市成交面积同比增长接近 7 成，在各类城市中增幅最大。成交楼面均价同比上涨 1.0%，溢价率小幅提升，市场略有升温。 产业地产业态更加多元，物流地产、产业地产资产证券化成为新风向。在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。2017 年第二批特色小镇数量较第一批几乎翻倍，特色小镇在业态上也更加均衡和多元；企业打破传统，涉足建设各具特色的产业园区，模式更加多样化。另外，多家房企涉足物流地产、首个园区 PPP 项目资产证券化产品落地等为产业地产发展带来了新思路。 2 展望未来，随着产业政策的落地实施，产业地产将继续向产业集群化、产城融合方向发展，且在区域协调发展、乡村振兴发展等战略引导下，企业城市群布局也将更加明晰，农村产业融合用地、新产业新业态用地将得到更多的政策支持。从金融角度来看，2017 年企业对于产业地产基金的探索和尝试，在 2018 年将逐渐发展成型，产业地产资产证券化有望获得更大进展。另外，在房地产政策调控不放松的总基调下，2018 年将有更多的企业进入产业地产领域，多方联合、资源共享的布局方式得到继续强化。 3 目录 前言 1 一、 政策环境....................................................................................................................................... 4 1、政策关键词：创新、智能、农村、城市群等 .............................................................................. 4 2、关注点：特色小镇规范化，物流顶层设计逐步完善 ................................................................... 7 二、 市场特征..................................................................................................................................... 11 1、土地：推地力度增强，一线城市成交规模增长最为明显 ........................................................... 11 2、企业：产业业态更加多元，综合体产业园等创新模式频现 ...................................................... 14 3、新风向：物流地产迎契机，园区资产证券化获突破 ................................................................. 22 三、 趋势展望..................................................................................................................................... 27 1、发展方向：继续向产业集群化、产城融合方向发展 ................................................................. 27 2、金融： 产业地产资产证券化将获得更大进展........................................................................... 29 3、土地：弹性年期出让更普遍，农村用地存机遇 ......................................................................... 29 4、企业：城市群布局更加明晰，多方合作继续强化 ..................................................................... 30 4 一、 政策环境 2017 年，我国产业政策覆盖更加全面，无论是产业发展方向、区域发展、行业规划，还是专项措施，都彰显了我国对产业发展的支持力度以及对产业地产发展的方向性指引，以达到产业转型升级、促进产城融合、推进新型城镇化建设的目的。 1、政策关键词：创新、智能、农村、城市群等 2017 年是产业繁荣发展的一年，国家产业政策集中于创新、智能、农村、城市群等关键词，10 月党的十九大报告中明确指出，要着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系，着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制，不断增强我国经济创新力和竞争力，为我国产业发展指明了方向。同时报告中提出的创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴发展等战略也与全年的政策关键词交相呼应。  创新：侧重新兴产业引导，创新为产业发展增加动力 2017 年，不管是在政府工作报告中，还是在各地出台的政策规划中，新兴产业的发展均被多次提及。作为我国经济发展新的增长点，新兴产业获得了各级政府的高度重视，如 1 月 17 日，《西部大开发“十三五”规划》发布，明确十大重点任务、12 个专栏+1 个清单，提出发展战略性新兴产业、打造百座特色小镇等。《规划》明确提出培育符合西部地区实际的战略性新兴产业，并新培育若干国家级新区，在政策倾斜、投融资机制完善、规划实施机制健全等支持下，西部地区将迎来重要战略机遇期。2 月 4 日，国家发改委发布《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》，明确发展 5 大领域 8 个产业，其中人工智能、数字创意产业首次进入指导目录名单。4 月 10 日，工信部印发《云计算发展三年行动计划（2017－2019 年）》，提出从提升技术水平、增强产业能力、推 5 动行业应用、保障网络安全、营造产业环境等多个方面，建立产业生态体系，推动云计算健康快速发展。