房地产行业：关注重点城市行业景气度变化

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 投资策略|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 关注重点城市行业景气度变化 Table_Summary 核心观点：  政策环境综述：短期不存在政策转向基础 18 年 8 月，住建部在沈阳召开座谈会，强调抓紧调整住房和用地供应结构，随后 17 日再次约谈五城。从被约谈城市来看，主要为房价上涨过快城市，我们认为中央层面坚持调控不放松，监督地方政府落实稳房价责任，短期不存在政策转向基础。此外，针对房地产市场乱象整治专项行动也在同步进行，截至目前已有 12 省以及 33 城跟进开展行动。  成交市场综述：关注重点城市景气度变化 根据房管局数据，8 月 39 个重点城市成交面积同比上涨 11.1%。分城市看，4 个一线、12 个二线及 23 个三线城市同比分别上涨 34.7%、3.2%和 12.6%。而推盘方面，26 城市商品房推盘同比上涨 28.2%，29 城住宅推盘同比上涨 52.2%。批售比方面，重点城市批售比小幅回落，且跌到枯荣线以下的位置（批售比<1），需要关注市场景气度变化。  土地市场综述：土地降温迹象也进一步凸显 300 城市 8 月住宅用地推出规划 1.15 亿平米（环比+18%，同比+46%），成交规划建筑面积 7939 万平米（环比-7%，同比+14%），成交土地出让金3144 亿元（环比-5%，同比+11%），楼面均价 3960 元/平米，平均溢价率9.1%继续回落。从流拍率角度来看，300 城宅地流拍率升至 10.7%，处于历史高位，其中二线、三四线城市流拍率分别为 10.1%、11.4%，上升趋势明显，土地降温迹象进一步凸显。  资金环境综述：按揭贷利率增速继续放缓，继续推荐一二线龙头 按揭贷方面，融 360 数据显示，2018 年 8 月首套、二套房贷利率分别为 5.69%、6.05%，较 7 月均上升 0.02pct，增速继续放缓。总体来看，35个重点城市首套房按揭贷利率已底部回升了 125bp，未来上升空间有限，与此同时，高信用评级的房企融资成本也开始边际下移，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。板块投资方面，我们认为，随着行业周期性波动幅度的下降，房企的规模增长将更多依靠内生能力，龙头未来业绩增长有保障，考虑业绩增长后 19 年动态 PE 不到 6 倍，我们继续推荐低估值一二线龙头房企。  风险提示 资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-09-25 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:集中度提升逻辑不变，继续推荐低估值龙头 2018-09-10 房地产行业:地产结算量价齐升，龙头在手资金充足 2018-09-07 房地产行业:地方分类调控，下沉趋势越发明显 2018-09-05 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -40%-25%-10%5%20%2017-092018-012018-052018-09房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 投资策略|房地产 目录索引 政策环境综述：短期不存在政策转向基础 ................................................................ 5 成交市场综述：关注重点城市景气度变化 .............................................................. 11 总体成交市场分述：供给放量带动成交继续改善，批售比持续回落 ............. 11 各线城市成交分述：热点三四线成交全年累计同比转正................................ 15 土地市场综述：土地降温迹象也进一步凸显 .......................................................... 18 土地市场分述：成交单月同比增速收窄，供需比继续抬升 ............................ 18 8 月宅地市场分述：二线出让金同比下滑，三四线量价齐升 ......................... 20 资金环境：按揭贷利率增速继续放缓 ..................................................................... 25 附录：2018 热点城市调控政策专题 ....................................................................... 30 图表索引 图 1：2018 年以来住建部约谈城市一览 ................................................................. 5 图 2：2018 年 8 月重要中央政策一览 .................................................................... 9 图 3：2018 年 8 月重要地方政策一览 .................................................................. 10 图 4：全国重点 39 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 11 图 5：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 11 图 6：重点 39 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 11 图 7：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积（万方） ................................... 12 图 8：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ........................