房地产行业住房制度系列深度报告之德国篇：“租赁主导”的典范

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 33 专题研究|房地产 2018 年 01 月 05 日 证券研究报告 Tabl e_Title房地产行业 住房制度系列深度报告之 德国篇—“租赁主导”的典范 Table_Aut horHorizontal分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn guoz@gf.com.cn gflifei@gf.com.cn Table_Summary核心观点： 德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局数据，16 年住房租赁率约 48.3%（对应 51.7%的住房自有率），在欧洲主要国家中处于最高。进一步拆分租赁住房的供给主体，根据德国住房和房地产公司联邦协会数据，64%的租赁房源由个体/家庭提供，36%由专业化机构提供。而在专业化供给机构中，私人机构供给占比 38%（占租赁总房源 14%），市政公司占比 28%，住房合作社占比 26%，供给主体多元化且以私人租赁房源为主体。 德国住房合作社：市场重要的住房供给主体住房合作社本质是为社员提供租赁房屋的股份制公司。就其住房成本而言，由于前期缴纳的股份费可以获得股息收益，退社时可以退还，叠加其租赁费相较市场租金有一定折扣，综合来看住房成本相对直接购/租房均较低。运作模式方面，会员申请入社后一次性缴纳会员费（获得对应股份），合作社利用会员费以及银行贷款进行住房建设（依需定量），按合同分配社员入住，而社员除享受永久租赁权之外，同时也按照持股比例获得定期股息分红。 供需两端促租赁的制度：供给端土地、税收、资金三维扶持多元建设主体，需求端提供补贴，保障租客权益供给政策方面，前期以住房合作社、限制盈利企业和市政公司为主要建设主体，后期通过土地、资金、税收三维优惠鼓励多元化建设主体参与供给，引导私人机构建房转化为社会福利住房。其中，资金端优惠体现在无息或低息贷款，税收端优惠体现在所得税、土地税等税收减免，而在土地端，一方面政府购买土地（德国土地私有制）之后，将土地以低价出让用于社会住房建设，另一方面，《土地地上权条例》奠定土地使用权的法律基础，分离所有权、使用权，降低建房成本。需求政策方面，政策的着力点在于提高承租人支付能力和保障承租人权益，除保障承租人的合约权益之外，更重要的是实现了“租购同权”，保障承租人社会权益。 需求端抑制投机的制度：税收配合“先存后贷”的资金体系在推动租赁市场发展的同时，我们认为，政府通过税收和资金制度抑制投机行为也是促进房地产市场平稳发展的重要一环。税收方面，规定期限内转售所征收的高额资本利得税极大地提高了转让成本，而“先存后贷”的信贷政策则延长了购房贷款周期（存款两年后才可获得贷款），挤出市场短期投机行为。 风险提示长效机制推进不及预期，法律政策建立存在不确定性，租赁住房供应力度不及预期，租赁需求转化不及预期。 Table_Report相关研究： 房地产行业:内生增长决定企业价值，投资机会扩散 2018-01-04 房地产行业:政策思路连续，关注房产税进程 2017-12-29 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 33 专题研究|房地产 目录索引 1、德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化 .......................................................... 4 2、供给端促租赁：由国家供给到扶持多元化建造主体 ...................................................... 8 2.1 住房合作社：兼具居住、社区、安全投资属性的第三种住房模式 ....................... 9 2.3.1 合作社运营模式：“众筹建房”，全员持股 ................................................ 9 2.3.1 合作社居住成本：受益于政府补贴支持，租赁成本低于直接购/租房 .... 12 2.2 土地支持：提供优惠地价，《地上权条例》分离所有权和使用权 ....................... 15 2.3 两部《住房建设法》：由国家供给到扶持多元建造主体建设社会住房 ............... 18 2.3.1 住房统制经济：国家财政扶持市政公司、合作社等建造房屋 ................ 18 2.3.2《住房建设法》：政企合作，提供土地、资金、税收优惠 ........................ 18 2.3.3 第二部《住房建设法》：鼓励私人自建房用于出租，扩大供给主体 ....... 20 2.4 多元化建设主体参与供应的另一动力：安全投资的选择 ................................... 21 3、需求端促租赁：提高支付能力，保障承租人权益 ........................................................ 23 3.1 政府直接发放货币补贴，提高租赁者支付能力 .................................................. 23 3.2 规范租赁市场，加大对承租人权益保护 ............................................................. 25 4、需求端抑投机：税收配合“先存后贷”的资金体系 .................................................... 27 4.1 住房税收体系：鼓励住房出租，抑制投机性需求 ............................................... 27 4.2 住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机 ..................................... 30 图表索引 图 1：2016 年欧洲主要国家住房租赁率 ................................................................. 5 图 2：2014 年德国及各城市住房自有率 ................................................................. 5 图 3：德国住房自有率 ............................................................................................ 5 图 4：德国住房存量构成：存量住房中 57%用于租赁，其中租赁房的提供方 64%为个人/家庭，36%为专业机构 ............................................