中信建投房地产2018年年度策略

补长效固本培元 攻存量价值为王2017年12月中信建投房地产分析师陈慎提纲 行业：定调“房住不炒”，思考“美好生活” 企业：成长中的烦恼，集中度的盛放 转型：“租购并举”的德国之路 策略：长效机制下寻机遇谋长远：迎接“房住不炒”新格局图：我国长效机制展望住房供给体系住房保障体系住房金融体系支持“住有所居”的租赁市场建设供应具备保障以及财富的共有产权房针对房屋出售环节的严格管制推进住房租赁REITs的发展供应结构多元化供应价格可控性供应规模持续性住房金融机构的专业化长效机制关注房地产税的推进预期图：房地产税推进情况时间部门/文件内容2010年财政部房地产税试点将于2012年开始推行2013年2月国务院扩大个人住房房产税改革试点范围2013年5月发改委“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一2013年11月《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》加快房地产税立法并适时推进改革2015年十二届全国人大常委会房地产税法正式列入全国人大常委会立法规划2016年3月十二届全国人大四次会议房地产税还在配合有关部门在立法阶段2016年7月全国人大财经委副主任郝如玉前房地产税法仍在起草过程之中2016年7月财政部长楼继伟“义无反顾”推进改革房地产税制改革2016年11月财政部长楼继伟房地产税等改革正在积极推进2016年12月国家税务总局加快推动房地产税立法2017年1月《关于创新政府配置资源方式的指导意见》支持各地在房地产税等方面探索创新2017年11月财政部加快建立现代财政制度2017年12月财政部按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。表：三季度热点城市调控政策资料来源：中信建投研究发展部看短期：政策依然具备延续性城市时间本地限购限购连续纳税年份限贷限售限价(户籍)(非户籍)重庆9.23\\\\2年限价之前\\\\不限售限价长沙9.231-2套1套1年限贷3-5年限价之前\\1年限贷不限售不限价南昌9.231套1套2年限贷2-5年限价之前1套1套2年限贷不限售不限价贵阳9.23\\\\3年不限价之前\\\\不限售不限价石家庄9.22\1套2年限贷5年不限价之前\1套1年限贷不限售不限价南宁9.22\\\限贷2年限价之前\\\限贷2年限价西安9.132套1套2年限贷2-5年限价之前\\2年限贷2-5年不限价图：重点城市批售面积增速图：重点城市15-16年供地面积增速资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部图：限购和非限购城市成交增速图：全国一二线城市和三四线城市增速差资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部销售：去库存背景下的冰火两重天-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%Jan-15May-15 Sep-15Jan-16May-16 Sep-16Jan-17May-17 Sep-17一线城市二线城市-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2015年1月2015年6月2015年11月2016年4月2016年9月一线城市二线城市三线城市-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月限购城市非限购城市-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-09图：70个大中城市新建住宅价格指数图：分城市新建住宅价格环比增速资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部图：重点城市二手房成交量增速图：重点城市二手房成交量增速资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部价格：新房受限，二手房持续回落-1-0.500.511.52-8-6-4-20246810122015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月同比环比（右轴）-1-0.500.511.522.533.542015年1月2015年7月2016年1月2016年7月2017年1月2017年7月一线城市二线城市三线城市-100%-50%0%50%100%150%200%250%2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月同比环比-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月一线城市二线城市三线城市图：待开发土地面积及同比图：70大中城市库存及去化周期资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部图：各线城市库存同比图： 各线城市去化周期资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部库存：去库存延续，但可能狭义库存已触底0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 10-0111-0312-0513-0714-0915-1117-01可售量去化周期-13%-3%-2%-11%-28%-14%-18%-28%-27%-23%-16%-25%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%一线城市二线城市三线城市四线城市201520162017Q38.2 11.5 15.0 12.8 7.6 8.1 9.4 10.0 11.8 8.9 12.1 19.5 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 一线城市二线城市三线城市四线城市201520162017Q3-40-30-20-100102030400100002000030000400005000060000200620082010201220142016待开发土地面积待开发土地面积同比图：居民中长期贷款及占比图：按揭贷款累计增速资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部图：全国首套房平均贷款利率图：全国二套房贷平均利率资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部去杠杆：持续印证，仍未结束-100102030405060702015年2月2015年8月2016年2月2016年8月2017年2月2017年8月按揭贷款累计增速0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%May-16Jun-16Jul-16Aug-16Sep-16Oct-16Nov-16Dec-16Jan-17Feb-17Mar-17Apr-17May-17Jun-17Jul-17Aug-17Sep-17Oct-17Nov-175.20%5.25%5.30%5.35%5.40%5.45%5.50%5.55%5.60%5.65%5.70%5.75%May-16Jun-1