政策专题报告：房地产政策历史回顾

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 房地产政策历史回顾 [Table_Title2] 政策专题报告 [Table_Summary] ► 1978 年-1991 年 房地产启蒙阶段 1978 年改开之后，单一的福利分房制度不再完全适用当时的社会环境，有关住房商品化、土地产权等理论被陆续提出，房地产进入启蒙阶段。 ► 1992 年-1997 年 房地产开始调控 高速的野蛮发展为房地产市场带来不稳定性，中央调控随即出现。1992、1993 年商品房销售总额同比分别增长 79.35%和102.47%。面对这样过热的市场环境，首次房地产调控措施适时出台，房地产热度迅速下降。 ► 1998 年-2002 年 房地产进入完全市场化 强力调控叠加金融危机使楼市陷入困境，1998 年后房地产政策走向宽松。1998 年 7 月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化的时代。 ► 2003 年-2007 年 调控规范市场 走出经济危机后，房地产发展过热，政策方向再次由鼓励转向调控。尽管 03 年国务院将房地产表述为支柱产业，但调高二套房首付比例、“831”大限等政策的相继出台还是控制住了房地产的失速增长。 ► 2008 年-2009 年 投资救市 受金融危机影响楼市遇冷，随后的刺激政策又让房地产市场快速反弹。2008 年 11 月国常会上，时任总理温家宝提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，计划到 2010 年共投资约 4 万亿元。政策实施的效果非常显著，2009 年全年商品房销售面积同比上涨 43.60%，销售金额同比上涨 75.50%。 ► 2010 年-2013 年 遏制房价过快上涨 09 年政策转向，以遏制房价过快上涨为主线的调控措施开始逐步实施。2009 年 12 月 14 日召开的国常会提出了促进房地产市场健康发展措施“国四条”，从控制商品房供应、遏制不合理需求、加强市场监管以及推进保障工程四个方向来推进。2012年、13 年，政策上继续以巩固房地产调控成果为基调，持续加强各项调控措施。 ► 2014 年-2016 年 政策放松去库存 调控政策的效果显著，但由于楼市快速萎靡以及宏观层面的经济风险，房地产政策在 2014 年再次转向。2015 年 12 月中央经济工作会议，“扩大有效需求，化解房地产库存”的说法被提出，其中还提到要“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”并“取消过时的限制性措施”。 ► 2017 年-2021 年 房住不炒 楼市白热化使得政策再次转向，房地产成为中国经济转型中不 分析师 [Table_Author] 分析师：顾洋恺 邮箱：guyk@hx168.com.cn SAC NO：S1120522090002 1.【华西策略】海内外人工智能监管政策进展几何？ 2023-4-20 2.【华西策略】构建新的大国外交 2023-4-04 3.【华西策略】人口衰减，大型生育鼓励政策是否可期？ 2023-03-20 4.【华西策略】全面注册制，中国资本市场改革新起点 2023-02-22 证券研究报告|政策专题报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2023 年 5 月 9 日 138100仅供内部参考，请勿外传 证券研究报告|政策专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 得不处理的问题。2016 年 12 月的中央经济工作会议上，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位首次被提出。中央对“房住不炒”的定位始终坚持，延续至今。 ► 2022 年-至今 稳房价稳预期 经济冲击与楼市衰弱使得严苛的调控政策不再适用当前环境，满足居民合理住房需求，稳房价、稳预期，促进房地产业良性循环和健康发展成为新的政策主线。2021 年底的中央经济会议就强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各类救市措施在 2022 年相继出台。目前楼市依然处于弱复苏的阶段，复苏强度还有待验证。 ► 未来展望 房地产与我国经济紧密相连，因此其政策涨落也会与当前经济形势息息相关，对房地产的刺激与抑制也同样是对宏观经济的调节。现如今，我国经济处于修复阶段，但房地产修复还有待验证。随着我国经济转型，房地产与经济的强绑定关系也会逐渐松绑，我们认为，房产税加公租房也许将是房地产业的新模式。 风险提示 政策效果不如预期。 仅供内部参考，请勿外传 证券研究报告|政策专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 1978 年-1991 年 房地产启蒙阶段 ................................................................ 4 2. 1992 年-1997 年 房地产开始调控 ................................................................ 4 3. 1998 年-2002 年 房地产进入完全市场化 .......................................................... 6 4. 2003 年-2007 年 调控规范市场 .................................................................. 7 5. 2008 年-2009 年 投资救市 ...................................................................... 9 6. 2010 年-2013 年 遏制房价过快上涨 ............................................................. 10 7. 2014 年-2016 年 政策放松去库存 ............................................................... 11 8. 2017 年-2021 年 房住不炒 ..................................................................... 13 9. 2022 年至今 稳房价稳预期 .................................................................... 15 10. 未来展望 .................................................................................. 16 11. 风险提示 .................................................................................. 25 图表目录 图 1 随着经济快速增长，住房改革逐步启动...............