房地产行业周报（2023年第18周）：五一销售不及预期，城市表现持续分化

房地产开发 / 行业投资策略周报 / 2023.05.08 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023 年第 18 周） 证券研究报告 投资评级:看好(首次) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 五一销售不及预期，城市表现持续分化 核心观点 ❖ 本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨 2.85%，跑输大市3.15pct，在 31 个板块中排第 4 位。 ❖ 行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 165 万平米，环比-55.0%，同比+19.5%，整体市场热度较上周下滑较为明显。区分城市等级来看，一线城市商品房成交面积 38 万方，环比-60.1%，同比+95.6%；二线城市成交面积 88万平米，环比-54.4%，同比+9.5%；三线城市成交面积 39 万平米，环比-50.3%，同比+2.2%。与去年同期相比，一线城市新房市场涨幅显著高于二三线城市。我们重点监测的 14 城二手房成交面积 73 万平米，环比-69.8%，同比+52.6%。区分城市等级来看，2 个一线城市二手房成交面积 14 万平米，环比-69.1%，同比+4.3%；9 个二线城市二手房成交面积 56 万平米，环比-70.3%，同比+68.9%；3 个三四线城市二手房成交面积 4 万平米，环比-64.1%，同比+94.6%。库存方面，我们重点跟踪的 11 城除杭州库存面积环比下滑 51.3%以外，其余城市库存面积环比基本保持稳定，去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市 3 个月移动平均去化月数分别为 0.61 个月、4.18 个月。本周一线城市无成交地块；二线城市成交 20 宗土地，平均溢价率 4.1%；三四线城市成交 193 宗土地，平均溢价率 4.68%。 ❖ 本周政策情况：本周广州市规划和自然资源局网站近日发布了《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》，创新开展“一手房带押过户”。深圳方面，深圳市 2023 年保障性住房第一批项目集中开工仪式举行。本次集中开工共计57 个项目，可提供保障性住房 3.9 万套，也是深圳力度最大的一次保障性住房集中开工。 ❖ 重点公司跟踪：本周我们跟踪的重点企业中，除央国企外，民企龙湖集团亦有投资拿地，且均布局于一线及核心二线城市。占融创中国现有债务约 85%的同意债权人已加入重组支持协议。粤系民营房企珠江投资近期获中国银行间交易商协会批准注册 30 亿元中期票据，2 年内有效，作为非上市公司民企，此次获批表明其经营基本面得到监管层认可。 ❖ 投资建议：五一假期期间的销售表现整体不及预期，新房及二手房成交环比均出现较大幅度的下滑，目前行业复苏轨迹仍然呈现波动的特征。城市及板块之间的分化较为明显，从拿地的情况来看，一线及核心二线城市仍然是企业投资集中区域，这也与不同能级城市的新房销售表现相互呼应，说明企业投资仍然较为谨慎。值得注意的是，本周民企（龙湖集团）于杭州拿地，民营房企开始进入拿地市场，未来核心区域土拍竞争将更为激烈。在上述背景下，我们认为前期在核心一二线城市布局较多的房企、以及在融资端具备更强信用优势-19%-12%-5%2%9%16%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 的房企将会拥有更强的竞争优势，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团。 ❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元人民币） 收盘价（05.05） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 1,082 13.98 0.41 0.85 1.29 34.10 16.51 10.82 未覆盖 600048.SH 保利发展 1,707 14.26 1.53 1.74 1.97 9.32 8.19 7.24 未覆盖 600325.SH 华发股份 228 10.78 1.12 1.40 1.57 9.63 7.72 6.87 未覆盖 600153.SH 建发股份 334 11.11 1.93 2.44 2.76 5.76 4.56 4.03 未覆盖 002244.SZ 滨江集团 308 9.91 1.20 1.44 1.73 8.26 6.86 5.72 未覆盖 0123.HK 越秀地产 366 10.32 1.28 1.08 1.18 8.08 9.59 8.73 未覆盖 0688.HK 中国海外发展 1,957 20.30 2.13 2.47 2.80 9.53 8.21 7.24 未覆盖 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 注：越秀地产及中国海外发展收盘价为港币，2023 年及 2024 年预测值为 wind 一致性预测 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 1 第 18 周板块行情回顾 ............................................................................................................................. 5 1.1 第 18 周行业指数表现 ......................................................................................................................... 5 1.2 第 18 周地产板块个股表现 ................................................................................................................. 5 2 本周行业销售概览 ................................................................................................................................... 6 2.1 总体销售表现 ....................................................................................................................................... 6 2.1.1 30 大中城市商品房成交情况 ........................................