地产杂谈系列之四十五：结算业绩持续承压，国企民企结构分化

2023年05月04日房地产地产杂谈系列之四十五行业报告行业动态跟踪报告证券研究报告结算业绩持续承压，国企民企结构分化强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业点评*房地产*政策支持基调未改，推动建立房地产业发展新模式*强于大市20230429【平安证券】行业点评*房地产*全面实现不动产统一登记，更好促进房地产平稳运行*强于大市20230425【平安证券】行业动态跟踪报告*房地产*从新房供应结构变迁看二手房复苏*强于大市20230411杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师平安观点：利润规模萎缩，毛利率持续探底。受行业景气度下行、毛利率探底、减值计提等冲击，2022年15家A+H上市典型房企整体营收同比下降0.1%，归母净利润同比下降37.5%，降幅较2021年扩大26.3个百分点。2022年15家上市房企整体毛利率18.4%，同比下降3.9个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率难以迅速反弹；销管费用率5.1%，同比下降0.4个百分点，房地产由高速增长向高质量发展转变过程中，销管费用率有望持续改善。2022年末15家上市房企业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）111.9%，收入结转仍有保障，但考虑短期结算毛利率仍可能处于探底通道，将持续对利润端产生负面影响。分板块来看，央国企营收同比增长5.4%，归母净利润同比下降25.8%，毛利率降幅可控（同比降3.1pct），整体业绩相对较好。销售规模下台阶，拿地聚焦核心区域。2022年15家上市房企销售额同比下降23.1%。2023年初全国楼市明显复苏，后续随着经济及收入预期改观、政策持续发力，居民购房意愿增强有望带动销售持续改善。2022年15家上市房企平均拿地销售面积比56%、拿地销售金额比38%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比与2021年基本相当，同比降幅（1pct）显著低于拿地销售面积比（24pct），反映房企在谨慎取货过程中，持续向高地价的核心城市聚焦。基于购房者较高信任度，2022年央国 企 销 售 表 现 相 对 较 好 ， 销 售 额 同 比 下 降 17.3% ， 降 幅 小 于 民 企（-33.3%）。同时得益于资金优势，央国企土储获取更加积极，2022年平均拿地销售金额比41%，高于民企（27%）。在手现金承受压力，资源向央国企集中。2022年末15家上市房企整体在手现金1.1万亿元，同比下降7.7%，处近三年低位。其中央国企在手现金降幅（-3.2%）远低于民企（-18.1%），同时央国企融资成本普遍更低，反映其在销售、融资端更大优势。“三条红线”方面，央国企、民企均维持绿档，但受现金规模收缩、短债规模提升影响，民企现金短债比同比下降60个百分点至149.4%，指标弱化程度更为明显。投资建议：2022年典型房企结算业绩同比下滑，毛利率持续探底，减值计提增加，现金流承受压力。结构上，央国企业绩表现相对较好，销售融资更具优势，拿地相对积极。2023年初全国楼市明显复苏，后续随着预期改观、政策持续发力，居民购房意愿增强有望带动销售持续改善。个股投资方面，我们认为行业调整期，土储质量和资金获取能力是房企实现稳健经营及持续扩张的基础，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业动态跟踪报告业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容正文目录一、 归母净利萎缩，营收同比微降5二、 毛利率持续探底，销管费用率延续改善7三、 销售规模下台阶，拿地聚焦核心区域9四、 在手现金承受压力，资源向央国企集中12五、 投资建议14六、 风险提示14房地产行业动态跟踪报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表目录图表1 2022年15家上市房企营收同比下降0.1%5图表2 2022年15家上市房企归母净利润同比下降37.5%5图表3 2022年15家上市房企利润变动拆分6图表4 2022年15家上市房企少数股东损益占比提升6图表5 2022年末15家上市房企业绩保障度111.9%7图表6 2022年15家上市房企各子板块营收增速表现7图表7 2022年15家上市房企各子板块归母净利润增速表现7图表8 2022年15家上市房企毛利率延续回落8图表9 2022年15家上市房企销管费用率表现8图表10 2022年15家上市房企各子板块毛利率表现9图表11 2022年15家上市房企各子板块销管费用率表现9图表12 2022年15家上市房企销售额同比下降23.1%10图表13 部分房企2023年销售计划10图表14 2022年15家上市房企拿地销售面积比延续回落10图表15 15家上市房企拿地销售金额比走势11图表16 2022年15家上市房企分板块销售额增速11图表17 2022年15家上市房企分板块拿地销售金额比11图表18 15家上市房企“三条红线”情况12图表19 15家上市房企中央国企“三条红线”情况12图表20 15家上市房企中民企“三条红线”情况13图表21 2022年15家上市房企在手现金同比下降7.7%13图表22 2022年15家上市房企各子板块在手现金情况13图表23 央国企融资成本普遍低于民企14房地产行业动态跟踪报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产地产杂谈系列之四十五一、 归母净利萎缩，营收同比微降2022年15家A+H上市房企整体营收同比下降0.1%，归母净利润同比下降37.5%，降幅较2021年扩大26.3个百分点。其中15家上市房企中碧桂园出现亏损，将其剔除后，剩余14家房企整体归母净利润同比下降26.1%，降幅较2021年扩大16.8个百分点。从利润拆分来看，2022年归母净利润增速低于营收主要源于：1）毛利率同比下降3.9个百分点至18.4%；2）减值损失同比增长91.4%至350亿元；3）对联营企业和合营企业的投资收益同比减少31.6%至268亿元。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明