业绩短期承压，地产业务盈利能力有所改善

房地产 | 证券研究报告 — 调整盈利预测 2023 年 5 月 2 日 600383.SH 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 8.16 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 (18.4) (2.9) (18.0) (41.0) 相对上证综指 (25.0) (5.3) (19.8) (52.6) 发行股数 (百万) 4,514.58 流通股 (百万) 4,514.58 总市值 (人民币 百万) 36,839.00 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 611.45 主要股东 富德生命人寿保险股份有限公司-万能H 21.69 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2023 年 4 月 28 日收市价为标准 相关研究报告 《金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》20220506 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 金地集团 业绩短期承压，地产业务盈利能力有所改善 摘要：金地集团公布 2022 年年报和 2023 年一季报。公司 2022 年实现营业总收入 1202.1 亿元，同比增长 21.1%；归母净利润61.1 亿元，同比下降 35.1%。公司拟每 10 股派发现金股息 1.36 元（含税），分红率为 10.1%。公司 2023 年一季度实现营业收入 143.6 亿元，同比增长 7.5%；归母净利润 5.1 亿元，同比下降 18.8%。  受投资收益规模下降、计提减值准备增加的影响，公司业绩承压；房地产业务毛利率有所提升。2022 年公司总营收同比增长 21.1%，公司房地产项目结算面积 617 万平，同比上升 9.4%，结算收入 1092 亿元，同比上升 23.6%。归母净利润同比下降 35.1%，主要是因为投资收益规模下降以及计提资产减值准备增加。1）2022 年公司投资收益 39.7 亿元，同比下降 44.7%。2）因市场变化，公司计提资产和信用减值准备同比增加 32.8 亿元。不过公司持续加强各项费用管控，销售费用率和管理费用率同比分别下降 0.8 和 1.2 个百分点至 2.4%和 4.2%。2022 年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 20.7%、7.6%、5.1%，同比分别下降 0.5、5.5、4.4 个百分点，ROE 也因利润率下行同比下降了 5.5 个百分点至 9.4%。毛利率小幅下滑主要是因为物业管理业务毛利率同比下降 0.93 个百分点至 9.14%，而房地产业务毛利率为 19.96%，同比提升了 0.31 个百分点。2023Q1 公司总营收同比增长 7.5%，归母净利润同比下降 18.8%，一方面是因为毛利率下行，另一方面是因为投资收益亏损2 亿元（2022Q1 盈利 5 亿元）。2023Q1 公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 17.5%、1.5%、3.5%，同比分别下降 2.2、3.4、1.2 个百分点，年化 ROE 因此下降 0.8 个百分点至 3.1%。公司短期业绩保障程度或持续承压，2022 年末公司预收账款771 亿元，同比下降 31.6%，预收账款/营业收入为 0.64X，同比下降 0.5X；2023Q1 末，公司预收账款 913 亿元，同比下降22.7%，预收账款/上年营收 0.76X，同比下降 0.4X。  公司有息负债规模稳中有降，融资成本持续改善。截至 2022 年末，公司有息负债 1152.2 亿元，同比下降 8.3%，其中，银行借款占比 60.8%，公开市场融资占比 38.1%，其他融资占比 1.0%。2022 年平均融资成本为 4.53%，同比下降 0.03 个百分点。公司短期负债占全部有息负债比重的 35.9%，同比提升 3 个百分点，债务期限结构合理。截至 2022 末，公司有息负债中，境内负债占比 94.4%，境外负债占比 5.6%。公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，债务融资能力强，银行授信额度较为充裕。截至 2022 年末，公司获得各银行金融机构授信总额 2549 亿元，尚有 64%的额度未使用。2022 年末公司剔除预收账款后的资产负债率为 66.0%，净负债率为 52.2%，同比分别下降 1.5、3.0 个百分点，现金短债比 1.32X，同比下降 0.25X。2023Q1 末，公司有息负债同比下降 5.9%至 1180 亿元，其中短债占比同比提升 2.6 个百分点至 35.9%，剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 65.0%、58.6%、1.24X。  公司持续强化经营现金流管理。截至 2022 年末，公司持有现金 545 亿元，同比下降 15.9%。经营性现金流明显改善，2022年经营性现金净流入 199 亿元，同比增长 111.8%，主要是因为公司量入为出适量减少投资，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降 24.0%至 773 亿元。截至 2023Q1 末，公司持有现金 500 亿元，同比下降 18.5%，经营性现金流净流出 46 亿元，较 2022 年同期净流出增加 44 亿元。  城市深耕战略下市占率稳步提升，22 年销售排名首次进入 TOP10。2022 年公司实现合同销售金额 2218 亿元，销售面积 1020万平，同比分别下降 22.6%和 25.9%；销售均价约 21750 元/平，同比增长 4.5%，销售均价连续十年稳步提升；市占率提升0.1 个百分点至 1.7%；全口径销售金额排名第 7，较 2021 年上升了 4 个名次，首次进入 TOP10。公司持续深耕一、二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，为可持续发展奠定了坚实的基础。2022 年公司在深圳、上海、南京、大连、 福州等城市销售市占率位居当地前列。2023 年一季度实现签约销售面积 243 万平，同比增长 32.6%，销售金额 441 亿元，同比下降 3.1%，销售排名第 12 位，销售均价 18164 元/平，同比下降 26.9%。  公司严把投资标准，迅速适应市场变化，量入为出开展投资工作，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度。2022 年公司拿地金额 368 亿元，同比下降 72%，新增总土地储备 248 万平，同比下降 85%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为 17%，同比下降 29 个百分点，由于布局能级提升，楼面均价同比提升 85%至 1.48 万元/平。截止 2022 年末，公司共进入了全国 78 个城市，总土地储备 5182 万平，权益土地储备 2345 万平，其中，一、二线城市占比约 71%。2023Q1 公司拿地金额 88 亿元，同比增长 13%，拿地强度同比提升 3 个百分点至 20%，新增土地储备面积 54