房地产2023年4月报：销售修复表现出一定可持续性，开工投资仍延续弱势

主标题 微软雅黑 加粗 44px— — 副 标 题 微 软 雅 黑 2 8 p x杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生党雯锐对本文的贡献2023年4月26日1房地产2023年4月报——销售修复表现出一定可持续性，开工投资仍延续弱势2•报告期：继续好于预期。3月延续2月以来修复态势•展望：4-5月成交量环比大概率下滑，但受低基数影响同比大概率保持正增长•报告期：趋势未变。保交楼推进使得竣工显著修复，开工投资仍延续弱势•展望：竣工延续修复，开发投资预计依旧疲弱•报告期：变化不大•展望：二季度需求侧政策发力或将视基本面景气相机决策房地产主要指标趋势回顾展望图表标题（微软雅黑18px 加粗）数据来源：招商银行研究院类别2023年1-2月趋势2023年3月趋势1-3月同比是否符合市场预期2023年预判政策环境总体基调宽松持续放松-是政策环境持续宽松需求端供给端销售市场商品房销售面积-3.6%跌幅收窄-1.8%超预期-5.70%70大中城市房价同比新房：-1.9%二手房：-3.4%同比跌幅收窄，环比上涨新房：-1.4%二手房：-2.9%超预期-土地市场土地成交建面-27.2%跌幅收窄-25.1%是-土地出让金-20.0%跌幅收窄-16.7%是开发投资新开工面积-9.4%跌幅扩大-19.2%是-10.0%竣工面积8.0%持续上涨14.7%超预期5.0%施工面积-4.4%跌幅扩大-5.2%是-5.0%房地产开发投资额-5.7%跌幅扩大-5.8%是-7.1%房地产开发到位资金-15.2%跌幅收窄-9.0%是-回顾来看，3月新房市场的回暖保持了一定的持续性，并且商品房销售额累计同比在3月实现转正，释放一定积极信号。从高频数据看，4月销售量边际下行，修复节奏有所放缓。不过，受去年同期低基数影响，新房销售依然维持正增长态势。二手房市场表现持续优于新房市场。2023年以来累计及4月单月的二手房成交面积均超过2021年同期水平，达到近五年来新高。从城市分化来看，统计局公布的3月单月销售明显弱于30大中城市高频数据，或与本轮复苏的分化以及统计局自身数据平滑有关。高能级城市复苏持续性更强，而低能级城市表现偏弱。整体来看，一季度在疫情积压需求释放的影响下，销售修复的时间、程度均好于我们年初预期，市场呈现温和复苏的态势。4-5月销售规模在一季度需求集中释放后，大概率延续边际回落。不过，受去年低基数影响，单月同比或将持续改善。与此同时，随着“保交楼”资金的落地，销售的企稳，竣工持续改善且有望延续。但是，土地市场的持续弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。开发端在二季度或维持后端表现优于前端的趋势。销 售 ： 3 月 持 续 回 暖 ， 4 月 销量 边 际 回 落 ， 但 低 基 数 下 同比 修 复 或 延 续 高频跟踪-新房：成交环比回落，低基数原因使得同比维持高增数据来源：Wind，招商银行研究院。注：极端值系春节销售空档交错新建商品房成交面积同比增速•成交边际下行，环比回落。4月30大中城市新房受季节性因素影响，成交面积边际下行，4月1-20日销售面积环比3月1-20日下降16.0%。•低基数原因使得4月销售同比维持较高增速，延续温和复苏。30大中城市新房销售3月同比为45.0%，4月1-20日同比为132.2%。4月以来同比增速进一步提升，主要受去年4月疫情扩散，全国大面积封城，成交基数较低的影响。与此同时，2023年1月-4月20日各线城市新房成交累计同比均已转正，新房销售整体处于温和复苏态势。•分城市来看，成交热度有所分化。一线城市中北京、上海热度延续，北京成交量维持稳定增长，上海环比仅微幅下跌。但是深圳4月成交腰斩，环比减少近5成。二线城市中杭州、厦门、成都市场维持较高热度，其余城市环比均出现不同程度下调。2023年2022年1-4.20累计4月中旬4月上旬3月下旬3月中旬3月上旬 2月下旬 2月中旬2月上旬1月下旬 1月中旬 1月上旬 12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京21%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21% -27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21%上海33%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20% -20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7%广州28%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24% -50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48%深圳-4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46%杭州10%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24% -42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33%南京-17%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25% -44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7%武汉11%-25%-13%10%65%75%61%54%449%-73%-41%-4% -29%-57%-36%-39%-9%-57%-33%-46%-51%-40%-31%-31%成都-5%22%33%18%5%2%-3%-13%100%-83%-36%-19% -52%-8%-19%-68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%15%青岛31%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25%苏州-12%44%-13%-6%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%-23%-6%-15%大连-12% -48%30%-9% 福州-24%-38%-27%-21%9%-30%-8%-43%162%-76%-19%-32% -34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-57%-56%-47%-36%10%厦门35%17%-19%157%66%54%66%4%193%-52%-7%75%12%56%15%-9%-50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%-58%南宁21%-7%-20%36%89%49%24%18%266%-68%34%38%17%-55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%-37%-45%-52%无锡9%-36%130%68%38%22%8%34%117%-74%-35%-26% -28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48%东莞 139%-35%46%23%-92%