销售持续领跑，静待弹性释放

公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商蛇口（001979） 证券研究报告 2023 年 04 月 25 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 14 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 7,739.10 流通 A 股股本(百万股) 7,737.96 A 股总市值(百万元) 108,347.37 流通 A 股市值(百万元) 108,331.48 每股净资产(元) 10.79 资产负债率(%) 69.09 一年内最高/最低(元) 17.43/11.49 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《招商蛇口-年报点评报告:蓄势蝶变，弹性可期》 2023-03-23 2 《招商蛇口-季报点评:Q3 销售改善显著，拿地积极融资通畅——2022 年第三季度点评》 2022-11-06 3 《招商蛇口-半年报点评:营收稳增盈利 承 压 ， 逆 势 扩 张 韧 性 彰 显 》 2022-08-31 股价走势 销售持续领跑，静待弹性释放 事件：公司发布 2023 年第一季度报告，公司实现营业收入 150.09 亿元，同比-20.17%；归母净利润 2.72 亿元，同比-38.72%；每股收益 0.004 元/股，同比-71.43%。 业绩受竣工节奏影响，未来有望实现反弹。2023 年一季度，公司实现营业收入 150.09亿元，同比-20.17%；实现归母净利润 2.72 亿元，同比-38.72%，归母净利润下滑主要受宏观经济下行、交付减少等因素影响，项目竣工面积及结转收入减少。截止一季度末，公司合同负债余额 1736.9 亿元，较 22 年末增加 19.85%，同时，23 年公司计划竣工计容建面约 1600 万方，竣工交付主要集中在下半年，待结转收入充足，未来业绩增长弹性良好。 销售量价齐升，维持龙头地位。2023 年一季度，公司实现销售金额 722.66 亿元，同比增加 52.65%，实现高速增长，权益比例 93.77%。公司销售表现显著优于克而瑞Top100 房企 3.1%的平均增幅，一季度全口径销售金额排名百强第 6，与 2022 年末排名持平。销售面积 305.27 万方，同比增加 51.24%，销售均价 23672.81 元/平米，同比增加 0.93%，销售端实现量价齐升。 拿地积极进取，土储质优量足。2023 年一季度，公司新增土地 6 宗，新增计容建面 74.4万方，权益建面 70.99 万方，拿地强度 12.56%。一季度公司补货集中于长三角区域，分城市看，杭州、南京拿地金额较多，分别为 24、18 亿元。从土储结构看，公司投资聚焦强心 30 城，深圳、杭州、合肥等地具备较强深耕优势，资源储备质优量足。一季度新获土地总地价 85.12 亿元，对应楼面价为 11440.52 元/平米，较 2022 年同期上升 7.1%。 毛利率小幅下滑，经营能力稳步提升。2023 年一季度，公司毛利率较 22 年同期下降9.33pct 至 12.62%；公司净利率 2.83%，受毛利率下行影响较 22 年同期下降 2.91pct，盈利能力短期受结转收入减少、利润下滑影响有所承压，但伴随销售回暖未来有望实现触底反弹。期内，公司精益管理、提升经营能力：1）加速回款，公司经营活动产生的现金流量净额同比大幅上升 349.20%至 82.73 亿元；2）公司投资收益同比上升282.38%至 2.66 亿元，主要因权益法投资收益同比增加；3）费率管控再度优化，公司销售、财务费率分别下降 0.65、0.21pct 至 2.83%、2.86%，管理费率小幅上升0.35pct 至 2.83%。 紧抓机遇股权融资，现金充裕偿债无忧。三道红线方面，截至一季度末，公司剔除合同负债后资产负债率 61.82%，净负债率为 36.76%，现金短债比 2.20，分别较 2022年末-0.6pct、-11.33pct、+0.9pct，维持“绿档”要求。融资端，公司把握股权融资机遇，拟以发行股份方式购买深圳南油集团 24%股权、深圳招商前海 2.89%股权，募集配套资金，同时于 Q1 发行 4 笔共 48.9 亿元超短融债券，利率均在 2.2%左右。债务端，公司一年内到期的非流动负债 426.6 亿元，短期借款 16.2 亿元；在手现金 973.08亿元，较 22 年同期同比增加 24.8%，流动性充裕，偿债压力较小。 投资建议：公司 2023 年一季度业绩受地产项目交付影响虽有承压，但公司销售亮眼、拿地积极，结合公司制定的 23 年 3300 亿销售目标，我们看好公司未来实现业绩触底回升。我们维持预测公司23-25年归母净利润分别为62.85亿元、100.59亿元、121.92亿元，对应 EPS 分别为 0.81 元/股、1.30 元/股、1.58 元/股，对应 PE 分别为 17.24X、10.77X、8.89X，维持“买入”评级。 风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 160,643.41 183,002.66 201,851.93 218,403.79 235,876.09 增长率(%) 23.93 13.92 10.30 8.20 8.00 EBITDA(百万元) 34,188.52 30,875.23 27,421.87 32,996.96 37,156.72 归属母公司净利润(百万元) 10,372.25 4,264.08 6,285.10 10,059.43 12,191.70 增长率(%) (15.35) (58.89) 47.40 60.05 21.20 EPS(元/股) 1.34 0.55 0.81 1.30 1.58 市盈率(P/E) 10.45 25.41 17.24 10.77 8.89 市净率(P/B) 1.00 1.07 1.02 0.95 0.89 市销率(P/S) 0.67 0.59 0.54 0.50 0.46 EV/EBITDA 6.88 8.22 9.33 7.62 6.60 资料来源：wind，天风证券研究所 -25%-19%-13%-7%-1%5%11%17%2022-042022-082022-12招商蛇口沪深300 公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：公司营业总收入和同比增速 图 2：公司归母净利润和同比增速 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 3：公司毛利率、净利率 图 4：销售、管理、财务费用率 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 5：公司投资净收益 图 6：公司少数股东损益占净利润比重 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料