房地产行业第16周周报：一线城市新房二手房成交同环比持续正增长；上海集中土拍热度较高

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 4 月 25 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2023 年 1-3 月统计局数据点评：单月住宅销售金额出现双位数增长；东部地区投资降幅收窄》（2023/4/18） 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023 年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 16 周周报（4 月 15日-4 月 21 日） 一线城市新房二手房成交同环比持续正增长；上海集中土拍热度较高 本周新房、二手房成交面积环比略有下降，同比保持增长，一线城市的销售复苏继续表现出持续性。土地市场同比量价齐跌，环比量升价跌，土地市场溢价率同环比均下降。 核心观点  本周新房、二手房成交环比略有下降，同比涨幅有所收窄。成交持续修复，新房成交同比已经连续 8 周为正；二手房成交同比已经连续 12 周为正，增幅始终高于 75%。其中高能级城市恢复较好，且销售复苏相对更有持续性，一线城市新房、二手房成交同环比持续正增长。43 城新房成交面积为 345.4 万平方米，环比下降 4.6%，同比上升 12.6%，同比增速较上周下降了 13.4 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 24.1%、-10.7%、-26.8%，同比增速分别为 108.3%、3.1%、-23.9%，同比增速较上周分别下降了 20.9、20.6、52.7个百分点。15 城二手房成交面积 221.3 万平，环比下降 2.3%，同比上升 79.7%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为 9.5%、-6.1%、0.4%，同比增速分别为 11.2%、116.7%、100.0%，其中一线城市同比增速较上周提升了 8.1 个百分点，二、三线城市同比增速较上周分别减少了 1.1、70.9 个百分点。  新房库存面积、去化周期同环比均下降。14 城新房库存面积为 1.01 亿平，环比下降 0.2%，同比下降 2.1%；去化周期为 12.6 个月，环比下降 1.0 个月，同比下降 5.4 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.4%、-0.4%、0.0%，同比增速分别为 6.7%、-12.9%、-13.1%；去化周期分别为 10.7、11.3、12.1 个月，环比分别下降 1.2、0.9、0.7 个月，同比分别下降 4.8、4.7、5.7 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率有所下降。百城成交全类型成交土地规划建筑面积 2385万平，环比上升 16.6%，同比下降 15.3%%；成交土地总价 212 亿元，环比上升 2.4%，同比下降 36.4%；楼面均价 889 元/平，环比下降 12.2%，同比下降 24.9%；溢价率 1.92%，环比下降 73.6%，同比下降 29.2%。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 75.2 亿元，同比下降46.9%，环比下降 18.3%，净融资额为-28.0 亿元。国企国内债券总发行量为55.2 亿元，同比下降61.0%，环比下降 27.4%，净融资额为-28.8 亿元。民企国内债券发行量为20.0 亿元，总偿还量为19.2 亿元，同比上升 0.4%，环比上升276.3%；净融资额为 0.8 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下降 4.4 个百分点；相对沪深 300 收益为-3.2%，较上周下降 3.7 个百分点。房地产板块 PE 为14.68X，较上周下降 0.87X。北上资金对交通运输、煤炭、石油石化加仓金额较大，分别为 20.70、15.24、12.43 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.02%），净买入-3.88 亿元（上周净买入-2.30 亿元）。 投资建议  本周统计局公布 3 月房地产销售与投资数据，3 月销售端持续改善，单月同比增速转正，尤其高能级城市市场回暖表现出一定的可持续性，住宅销售金额出现双位数增长；当前房价基本已经走出了下跌的通道（70 大中城市住宅销售价格环比增速在 2021 年 9 月-2022年 12 月曾连续 16 个月为负），总体上房价回稳的趋势显现。不过投资仍然承压，降幅有所扩大，其中以核心城市为主的东部地区降幅相对最小，且降幅收窄。我们认为，随着经济发展动能逐步修复，居民对房价、收入、就业的预期将持续改善，继续带动购房需求回升，行业销售改善的持续性得到进一步巩固后，预计投资端也将有所回升。  本周 2023 年上海一批次集中土拍结束，19 宗地块全部出让，仅 4 宗底价成交，合计收金519 亿元，涉及总建面 199 万平，楼面均价 2.6 万元/平，平均溢价率为 7.0%，热度较高。我们根据房地联动价初步估算的静态毛利率约 39.6%，利润空间也较好。房企在上海补仓的意愿积极，为了获取更高的中签率，房企更多地采取了联合体的形式拿地，19 宗地块中有 9 宗由联合体获得，占比近 5 成；由于上海拍地门槛较高，79%的地块由 TOP30 房企拍下；央企、地方国企、民企均有获地，获地率分别为 47%、47%、37%（合作地块计入各自获地率中）。保利、招蛇、万科、中铁建、象屿、金地分别获得 2 宗地块。  具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括 REITs 相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融