房地产行业最新观点及1-3月数据深度解读：单月销量同比转正，国内贷款与新开工再次背离或体现“保交楼”加快

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2023 年 04 月 19 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-3 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 3 月份单月销售面积基期调整（计算）同比增速由负转正至 0.1%，较 1-2月提高 0.1 pct，季调环比为-2.0%，略低于市场预期，被疫情压制的刚性及改善性需求逐步释放，销售市场持续回暖；往后看，据房管局高频数据，23年 4 月上半月（1-16 日）销售面积同比较 3 月份下降 13pct 至 25%，数据有所回落；全年看，居民收入预期逐步修复，同时考虑到购房者可能存在“买涨不买跌”的情绪，后续三季度价格同比若转正将带动成交更稳健复苏； 居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买意愿方面，货币活化指数略有回升，居民配置意愿弱改善； ❑ 3 月份单月竣工面积同比增速为+32.0%，较 1-2 月提高 24.0pct，季调环比为+11.4%，背后原因或是前年同期销售增速偏高及各方积极持续推进“保交楼”，判断短期竣工增速或维持较高水平，但竣工大周期在今年回补后基本告一段落，产业链配置逻辑在中期将难再由竣工交付逻辑驱动； 3 月份单月新开工面积同比增速为-29.0%，较 1-2 月负增速扩大 19.7pct，季调环比为-27.7%，往后看，市场热度快速蔓延至低能级城市或受到一定约束，判断新开工具备反弹基础，但弹性受限于高能级城市土地供给约束； 3 月份单月投资金额基期调整（计算）同比增速为-5.9%，较 1-2 月负增速扩大 0.2pct，季调环比为-7.9%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响； ❑ 3 月份单月到位资金同比增速为 2.8%，较 1-2 月负增长收窄 17.9pct，季调环比为 13.9%，结构上融资类资金及销售类资金均有回升，其中国内贷款与新开工面积同比增速再次背离，或透露“保交楼”进程进一步加速，自筹资金同比负增长略有收窄； 3 月末房地产行业资金链指数单月波动及短期趋势均上行（117%），房企资金面逐步修复，但当前仍低于历史安全水平 130%； 3 月 70 城整体房价回升，结构上超九成城市房价上涨，二线城市表现更好。3 月 70 城整体新房房价环比+0.44%，百城新房房价环比+0.02%；结构上，新房房价环比上涨城市数为 64 个，持平 1 个，下跌 5 个；一线城市新房房价环比+0.3%，二线环比+0.6%，三四线环比+0.3%； ❑ 投资建议：房地产：春节后到 3 月末板块股价的下跌已经是在反应对销售环比下跌的提前担忧，且部分投资人已经担忧到 6 月份突兀的高基数带来的数据扰动，也即，我们认为这些不利因素已经在价格里头大部分反应，板块边际关注度或持续回升。维持销售仍在改善趋势中，且房价三季度同比转正，且板块具备超额收益的判断，维持“弱 β 交易强 α”的策略，仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科 A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等； 产业链：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注 C 端入口强化，C 端进入 B 端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等； 生态链及行业转型：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局。 ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 141 2.9 总市值（亿元） 16679 1.9 流通市值（亿元） 16053 2.2 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 0.5 5.0 -17.9 相对表现 -4.6 -3.4 -17.8 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《分解房地产需求的三大因素——房地产板块最新观点》2023-04-16 2、《新房和二手房成交面积仍保持正同比——样本城市周度高频数据全追踪》2023-04-16 3、《新房和二手房销售保持正同比，市场景气指数预示复苏或将持续——样本城市周度高频数据全追踪》2023-04-10 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn Apr/22Aug/22Nov/22Mar/23单月销量同比转正，国内贷款与新开工再次背离或体现“保交楼”加快 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 23 年 1-3 月全国房地产相关数据，1-3 月房地产销售面积 2.99 亿平，基期调整（公布）同比-1.8%，房地产销售金额 3.05 万亿元，基期调整（公布）同比+4.1%，销售均价 10200 元/平，同比 6.8%；新开工面积 2.41亿平，同比-19.2%；竣工面积 1.94 亿平，同比 14.7%；开发投资额 2.60 万亿元，基期调整（公布）同比-5.8%；到位资金 3.47 万亿元，同比-9.0%； 图 1：3 月销售面积、销售金额、销售均价、竣工面积同比上行，新开工面积、资金来源同比下行 资料来源：统计局，Wind，招商证券 （2）统计局公布 23 年 3 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比+0.44%，其中一线城市环比+0.30%，二线城市环比+0.60%，三四线城市环比+0.30%；二手房房价环比+0.26%，其中一线城市环比+0.50%，二线城市环比+0.30%，三四线城市环比+0.20%； （3）统计局公布 23 年 3 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比 0.0%，同比-0.5%。 图 2：3 月份 70 城新房房价环比+0.44%，二手房房价环比+0.26% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 （4）国家统计局房地产开发统计报表制度修订，新增“保障性住房情况”、“可售面积”、“期末项目建设状态”及“房地产集团企业目录”等指标，取消“本年土地购置面积”、“本年土地成交价款”等指标，后续或有望逐步体现在披露口径。 日期指标累计数值（23M1-3）基期调整（公布）同比单月数值（23M3）基期调整（计算）同比单月季调环比M3商品房销售面积（万方）29946-3.5% (0.1pct)-1.8%14813-3.5% (0.2pct)0.1%-2.1% (21.5%)-2.0%M