房地产统计局3月数据点评：地产复苏的强与弱

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 04 月 19 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:二手房复苏到什么程度了？》 2023-04-17 2 《房地产-行业研究周报:购物中心近年来出租率有何变化？——REITs周报》 2023-04-15 3 《房地产-行业点评:从去杠杆到稳杠杆——3 月社融及居民信贷数据点评》 2023-04-12 行业走势图 地产复苏的强与弱——统计局 3 月数据点评 3 月，地产基本面延续回暖趋势，销售、竣工、到位资金走强，开发投资、开工、施工走弱。我们认为，二季度低基数效应下，销售有望维持于复苏通道，投资、开工、施工端修复或仍较为弱势，下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工增速有望修复，竣工端或继续稳步走强。站在更长维度看，真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。 销售金额累计同比 22 年以来首度转正 1-3 月销售金额同比+4.1%，增速较 1-2 月增长 4.2pct；3 月单月销售金额同比+6.3%，增速由负转正，较 1-2 月改善 6.4pc。1-3 月销售面积同比-1.8%，增速较 1-2 月增长 1.8pct；3 月单月销售面积同比-3.5%，降幅较 2 月收窄约 0.2pct。2023 年 3 月，在宏观经济修复、购房信心改善、积压需求释放等因素催化下，全国商品房销售金额累计同比自 22 年 2 月以来首度转正，释放积极信号。 1）基本面弱复苏，继续看好全年销售面积实现 0-5%增长 从总量角度看，23 年前 3 月全国商品房销售面积 2.99 万平，低于 21、22 年的 3.60、3.10万平，和 19 年的 2.98 万平较为接近（19 全年：17.16 万平），一季度销售距历史高点仍有差距。考虑 22 年外部因素扰动较多，改善预期下 23 年商品房销售规模有望落于 14-15 亿平区间，我们延续此前判断：看好全年销售面积 0-5%同比正增长。 2）区域、能级分化带来销售表现的边际差异 从边际角度看，销售面积 3 月单月同比改善幅度(0.2%)低于销售金额改善幅度(6.4%)，面积与金额增速修复幅度差异或源于复苏期区域、能级间的销售分化，高能级城市率先复苏，高销售均价驱动销售额快速改善。3 月，东部、东北部地区销售额同比较 2 月改善，金额修复力度同样强于面积，而中部地区则出现销售同比降幅扩大，同样反映出本轮复苏周期的分化特征。 3）居民资产负债表的修复和预期改善仍是核心影响因素 从高频数据看，截止 4 月 14 日，我们监测的 60 城新房高频成交 4 月同比+28%，增速较 3 月小幅回落 8pct，在经历前期积压需求释放后自然回调。展望二季度，我们认为 22 年低基数效应下同比指标有望继续改善，基本面也将维持于复苏通道。但站在更长维度看，真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。 开发投资修复较慢，保交楼预期持续兑现 1-3 月房地产开发投资累计完成额同比-5.8%，增速较 1-2 月下降 0.1pct。增量端：1）新开工面积累计同比-19.2%，增速较 1-2 月下降 9.8pct；3 月单月新开工同比-29.0%，较1-2 月下降 19.7pct。存量端：1）施工面积累计同比-5.2%，增速较 1-2 月下降 0.8pct；3月单月施工面积同比-34.2%，较 1-2 月下降 29.9pct。2）竣工面积累计同比+14.7%，增速较 1-2 增长 26.2pct，3 月单月竣工绝对水平超 6000 万方创 19 年以来 3 月新高。 3 月，在销售稳步改善背景下，开发投资修复速度仍较缓慢，信贷宽松和需求回暖双重带动下，企业投资意愿未有明显改善。近期市场热度回升驱动部分房企加大供货力度、加速库存去化，但其对后续市场波动性或仍存担忧，故开发投资仍偏谨慎。新开工、施工端较降幅较 1-2 月均有扩大，或主要与 22 年行业拿地规模下滑、部分拿地企业开发能力受限等因素有关。 销售回款驱动到位资金改善，按揭贷款持续走强 1-3 月全国房地产开发企业到位资金同比-9.0%，较 1-2 月增长 6.2pct。其中：1）销售回款：1-3 月定金及预收款累计同比-2.8%，较 1-2 月增长 8.6pct。1-3 月个人按揭贷款同比-2.9%，较 1-2 月增长 12.4pct。2）外部融资：1-3 月国内贷款同比-9.6%，较 1-2 月增长 5.4pct。1-3 月自筹资金同比-17.9%，较 1-2 月增长 0.3pct。 3 月到位资金累计同比继续改善，销售回款为增量的主要贡献来源。分融资渠道看，3 月，需求端，定金及预收款、按揭贷款增速伴随销售回暖持续走强；供给端，融资政策宽松导向叠加“保交楼”资金支持，国内贷款增速迎来显著改善。四个分项中，个人按揭贷款单月同比改善幅度最大，此前央行 3 月居民新增中长期贷款增幅表现同样亮眼，居民购房及信贷需求迎来实质性回升。展望 Q2，我们认为地产融资政策宽松导向或将延续，发力点或集中于居民部门的信贷流入，刺激需求侧动能释放，以稳固行业复苏基础。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下 4 个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1) 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2) 行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3) 优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：地产销售、竣工表现不及预期；开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期；因城施策力度不及预期 -28%-23%-18%-13%-8%-3%2%7%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 点评：地产复苏的强与弱——统计局 3 月数据点评 3 月，地产基本面延续回暖趋势，销售、竣工、到位资金走强，开发投资、开工、施工走弱。我们认为，二季度低基数效应下，销售有望维持于复苏通道，投资、开工、施工端修复或仍较为弱势，下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工增速有望修复，竣工端或继续稳步走强。站在更长维度看，真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。 1.1. 3 月销售额同比转正，基本面稳步复苏 销售金额累计同比 22 年以来首度转正 1-3 月销售金额同比+4.1%，增