房地产行业：正值金秋收获时

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_MainInfo] [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 正值金秋收获时 报告摘要： [Table_Summary] 重点房企实现增收增利，未来营收有保证。2018 年上半年，三十家重点房企整体实现营业收入 7149.18 亿元，同比增长 27.53%；归母净利润 622.68 亿元，同比增长 44.07%，重点房企整体毛利率为26.28%，较 2017 年同期上升 2.21 个百分点，随着高毛利产品进入结转期，房企盈利能力不断改善，预期 19 年后将承压。重点房企预收账款为 21083.67 亿元，较 2017 年末增加 4357.72 亿元，增长26.05%，未来业绩有所保证；存货达 39005 亿元，同比增长 29.35%，补货动力充足；净负债率为 110.53%，较 2017 年同期增长 3.07 个百分点，杠杆略有提升。同时，无论是销售端还是拿地端，行业集中度均进一步提升并且将延续，“马太效应”进一步凸显。 融资环境边际有所改善，未来三年迎来还款高峰期。2018 年 1-8 月累计发行债券为 2587.22 亿元，同比增长 109.30%，七月、八月债券发行规模持续回暖，同时发债成本较 2018 年上半年有所下滑，国企及优秀民营企业融资通道顺畅，融资成本上行压力可控。 调控政策持续深化，强调因城施策、因地制宜。各大中城市均已实施“五限”政策的背景下，政策继续加码的空间已比较有限，部分上涨过快的非热点的三四线可能会继续出台更严格调控政策。 房地产投资反弹、销售增长强劲，全年销售保持 0%以上增长。受土地购置费用带动，1-7 月全国房地产开发投资 65886 亿元，同比名义增长 10.20%；商品房销售面积约 9 亿方，同比增长 4.2%。随着棚改货币化安置比例的降低，其对房地产销售的拉动作用将减弱，我们预计销售面积将平稳下行，预计全年仍保持 0%以上增长。 投资建议：我们认为行业集中度仍将不断提升，龙头房企销售依然可以保持在较高的水平；业绩方面，净利润水平未来 2-3 年有望保持每年 20%以上的复合增速。无论是调控政策还是货币政策未来加压的空间已经不大，龙头地产股估值已处在历史的底部区间，中长期配置价值凸显。 重点推荐一线龙头和资源型房企：万科 A、保利地产、招商蛇口、华侨城 A、新城控股、华夏幸福。 风险提示：行业政策调控持续收紧；货币政策收紧。 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 万科 A 23.21 2.54 3.17 4.01 9.14 7.32 5.79 买入 保利地产 11.52 1.32 1.75 2.10 8.73 6.58 5.49 买入 招商蛇口 16.90 1.55 1.96 2.32 10,90 8.62 7.28 买入 华侨城 A 6.06 1.05 1.31 1.59 5.77 4.63 3.81 买入 新城控股 25.65 2.67 4.24 5.47 9.61 6.05 4.69 买入 华夏幸福 24.55 2.97 4.18 5.59 8.27 5.87 4.39 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 -28%-19%-10%-1%8%2017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/8房地产沪深300 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 1.62% -18.28% -25.62% 相对收益 1.93% -3.14% -10.38% [Table_IndustryMarket] 行业数据 成分股数量（只） 158 总市值（亿） 19624 流通市值（亿） 15864 市盈率（倍） 8.34 市净率（倍） 1.43 成分股总营收（亿） 19128 成分股总净利润（亿） 1902 成分股资产负债率（%） 78.06 [Table_Report] 相关报告 《新开工面积创新高，资金面边际改善》 2018-08-15 《房地产投资如期回落，销售持续强劲》 2018-07-18 [Table_Author] 证券分析师：高建 执业证书编号：S0550511020011 研究助理：张云凯 执业证书编号：S0550117090050 联系人：沈路遥 执业证书编号：S0550118070032 021-20363213 shenly@nesc.cn /房地产 发布时间：2018-09-11 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 36 [Table_PageTop] 行业深度报告 目 录 1. 龙头房企实现增收增利，未来业绩确定性强 .......................................... 6 1.1. 市值占比持续提升，估值下行空间有限...............................................................6 1.2. 营收保持增长，预收账款创新高...........................................................................9 1.3. 高收益项目逐渐结算，利润空间进入上行通道................................................. 11 1.4. 规模为王，行业集中度快速提升.........................................................................14 1.5. 重点房企继续加仓，持续获取土地.....................................................................15 1.6. 规模效应下杠杆水平分化.....................................................................................17 2. 现金为王，融资环境边际有所改善 ........................................................ 19 2.1. 非标业务监管强化，委托贷款受限严重..................