公募REITs2022年年报点评：公募REITs年报带来哪些增量信息？

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 8 页起的免责条款和声明 公募 REITs 年报带来哪些增量信息？ 公募 REITs2022 年年报点评｜2023.4.4 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 明明 中信证券首席经济学家 S1010517100001 余经纬 大类资产配置首席分析师 S1010517070005 秦楚媛 FICC 分析师 S1010523020001 总结我国公募 REITs 2022 年年度报告，尽管底层资产经营面临多重因素扰动，但部分产品的业绩表现和分派率完成度仍然可圈可点。底层资产估值方面，大部分特许经营权 REITs 底层资产估值随时间而回落，产权 REITs 的底层资产估值则变化不大。此外，投资者结构数据显示当前 REITs 市场以机构投资者为主，其中产业园区、能源和保障房是机构投资者占比较高板块，而生态环保板块的个人投资者占比最高。 ▍ 多重压力下，公募 REITs 2022 年业绩表现如何？2022 年全年，散点疫情频发、宏观经济下行压力、免租以及通行费优惠等因素影响下，公募 REITs底层资产业绩表现分化，其中不乏亮点。可供分配金额方面，除高速公路的可供分配金额不及预期外，其余大部分 REITs 的可供分配金额均实现了招募说明书的预测值，对应的分派率（按发行价购入）基本都在 4%以上。 ▍ 底层资产估值变动。对于特许经营权 REITs 而言，剩余期限内其资产的市场价值将逐年递减并趋于零，因此 2022 年多数特许经营权 REITs 的资产估值均不同程度回落。但仍有 3 只 REITs 的底层资产估值有所上调，其中，由于 2039 年及以后底层高速公路的通行费收入预测较招募说明书的初始预测有所提高，华夏中国交建 REIT 底层资产估值上涨；华夏越秀高速 REIT则因为折现率的下调导致底层资产估值增长；鹏华深圳能源 REIT 由于售气量、售电价等指标预测调整，底层资产的营业收入预测值较招募说明书有所增长，带动底层资产估值实现了 11%的较大幅度增长。产权 REITs 方面，底层资产估值整体变化不大。根据各 REIT 年报和评估报告，绝大多数的产权 REITs 底层基础设施最新估值较初始估值上涨 0%-2%左右。首批上市的REITs 中，3 只产业园区 REITs 的最新估值较 2021 年估值小幅回落或持平。 ▍ 投资者结构变动。对比各 REIT 2022 年中报、上市公告交易书和年报披露的投资者结构数据，公募 REITs 市场以机构投资者为主。分板块看：（1）高速公路 REITs——截至 2022 年底，各 REIT 的机构投资者占比均较 2022年年中有所增长。其中，国金中国铁建 REIT 的机构投资者占比提升幅度最高；（2）生态环保 REITs——该板块是整个 REITs 市场中个人投资者占比较高的板块，2 只 REITs 的个人投资者占比均超过 20%；（3）能源 REITs——截至 2022 年底，鹏华深圳能源 REIT 的机构投资者占比达到 96.95%，较发行时增长近 2 个百分点；（4）产业园区 REITs——除国君东久新经济REIT 外，其余各单 REIT 的机构投资者持有份额占比都有不同程度的提升，且占比的增幅不小；（5）仓储物流 REITs——持有人占比分化明显，中金普洛斯 REIT 的机构投资者占比高达 96.4%，而红土盐田港 REIT 的机构投资者占比则略低于 90%；（6）保障房 REITs——该板块机构投资者占比较高，3 只 REITs 的相关读数均在 95%左右。 ▍ 风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场整体的风险偏好。 公募 REITs2022 年年报点评｜2023.4.4 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 ▍ 多重压力下，公募 REITs 2022 年业绩表现如何？ 2022 年全年，散点疫情频发、宏观经济下行压力、免租以及通行费优惠等因素影响下，公募 REITs 底层资产业绩表现分化，其中不乏亮点。对于各单 REITs 底层资产逐季表现的详细分析，可参考我们此前发布的《公募 REITs 2022 年季度报告点评》系列，本文仅从完成度的角度观察各单 REITs 底层资产的业绩表现情况。具体来看，营业收入方面，共计 8 只 REITs 的底层资产实际营业收入达到/超过了招募说明书中的预测值，主要分布于生态环保、能源、产业园区、仓储物流和保障房板块，高速公路的营收则由于车流量下降和通行费收入减免等而普遍低于预期，完成度仅为预测值的 77%-85%。EBITDA 方面，共计 12 只 REITs 的底层资产实际营业收入达到/超过了招募说明书中的预测值。 图 1：各单 REIT 2022 年业绩完成度情况 资料来源：Wind，各 REITs 年报及基金公告（含预测），中信证券研究部测算 注：各单 REIT 数据均已年化 除高速公路的可供分配金额不及预期外，其余大部分 REITs 的可供分配金额均实现了招募说明书的预测值，对应的分派率（按发行价购入）基本都在 4%以上。从完成度角度来看：（1）高速公路 REITs——疫情扰动频发对于其收入端的冲击明显，叠加通行费减免政策，使得高速公路 REITs 底层资产 2022 年的业绩不及预期，进而导致全年可供分配金额仅完成预测值的 70%-90%；（2）生态环保 REITs——2 只生态环保 REITs 的可供分配金额均超额完成，其中中航首钢绿能 REIT 的完成度更高；（3）产业园区 REITs——基金管理人和运营管理机构通过减免管理费等方式缓解项目成本端压力，相关措施有效对冲了收入减少对于投资人可分配现金流的负面影响，除博时蛇口产园 REIT 外，其余产业园区202220212022E完成度202220212022E完成度508001.SH浙商沪杭甬6.016.487.0585.2%3.974.385.0778.3%180201.SZ平安广州广河6.617.608.5377.5%5.206.056.7577.0%180202.SZ华夏越秀高速2.05-2.4185.0%1.55-1.8982.0%508018.SH华夏中国交建4.17-5.4077.1%3.56-4.2184.5%508008.SH国金中国铁建5.84-6.9384.2%4.24-4.5094.3%180801.SZ中航首钢绿能4.284.113.96108.2%1.250.461.14109.9%508006.SH富国首创水务2.903.163.0096.5%1.521.821.8482.8%180401.SZ鹏华深圳能源22.58-16.85134.0%7.44-4.71157.9%180101.SZ博时蛇口产园1.101.361.4575.8%0.931.061.0886.6%508027.SH东吴苏园产业2.232.562.4491.3%1.651.491.47112.8%508000.