新城控股2022年年报点评：商业稳健运营，地产开发承压

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：16.34 元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli02@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 2,256 流通股本(百万股) 2,256 市价(元) 16.34 市值(百万元) 36,857 流通市值(百万元) 36,857 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 168,232 115,457 126,771 133,871 138,154 增长率 yoy% 16% -31% 10% 6% 3% 净利润（百万元） 12,598 1,394 4,902 6,083 7,648 增长率 yoy% -17% -89% 252% 24% 26% 每股收益（元） 5.59 0.62 2.17 2.70 3.39 净资产收益率 21% 2% 8% 9% 10% P/E 2.9 26.4 7.5 6.1 4.8 P/B 0.6 0.6 0.6 0.5 0.5 备注：股价采用 2023 年 3 月 31 日收盘价 投资要点  单季度亏损拖累全年业绩释放 2022 年，新城控股实现营业收入 1154.6 亿（YoY-31.4%），净利润 15.9 亿（YoY-88.5%），归属母公司净利润 13.9 亿（YoY-88.9%）。实现基本每股收益 0.62（YoY-88.9%）。 四季度费用化利息支出及资产减值损失增加，导致单季度亏损，进一步拖累全年业绩。第四季度，公司支出财务费用 18.1 亿（2021 年同期为 1 亿），同时计提资产减值损失57.9 亿（2021 年同期为-38.4 亿）。双方面支出增加导致第四季度业绩亏损 19.6 亿。  利润率下行拖累 ROE 水平探底 2022 年，新城控股实现加权平均净资产收益率 2.3%（YoY-20.4pct），结算毛利率为 20%（YoY-0.4pct），净利润率 1.4%（YoY-6.8pct），归属母公司净利润口径下净利润率为 1.2%（YoY-6.3pct）。 利润率下行主要受物业销售业务影响，商管业务保持高质量经营，在 2022 年疫情冲击下，仍旧保持较高的盈利能力。全年物业销售板块结算毛利率 15.4%（YoY-2.3pct），物业出租业务全年毛利率 72.6%（YoY-0.04pct）。  开发业务承压，商业运营韧性强 新城控股全年实现销售金额 1160.5 亿，销售面积 1191.5 万㎡，中指口径下销售额排名百强房企 19 名。在行业下行压力下，公司不断强化销售回款管理，全年实现 1329亿现金回笼，全口径下的销售资金回笼率为 115%，净经营现金流连续 5 年为正。 商业运营在行业下行与疫情冲击下，韧性十足，全年完成 15 座吾悦广场开业，截至年末，公司布局吾悦广场 194 座，开业面积 1319.7 万㎡，出租率 95.13%，全年含税租金收入 100.1 亿（YoY+15.8%）。在房地产开发业务面临挑战的同时，公司凭借商业经营良好的业务韧性，持续扩大吾悦广场规模。  把握融资窗口，积极发债降成本 在当前行业压力仍存，整体融资规模收缩的环境下，新城控股积极把握融资机会。在房地产行业“第二支箭”的整体落地下，公司 2022 年成功发行三期中票，合计 30 亿规模，平均票面利率为 3.96%，年末平均融资成本为 6.52%。 同时，公司与各大金融机构保持良好的合作关系。截至 2022 年末，公司在主要银行授信额度为 1206 亿，已使用额度为 297.8 亿，授信额度充足，支撑业务规模持续发展。  投资建议：3 月 24 日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，REITs 将底层资产范围进一步扩大至商业物业，有利于公司优化资本结构，进一步完善开发+持有双轮驱动的商业模式。 受开发业务结算规模收缩及短期行业下行压力影响，我们预计公司 2023 年至 2025 年实现归属母公司净利润 49 亿、60.8 亿及 76.5 亿（2023-2024 年前值为 137 亿及 146亿）。公司当前股价对应 2023 年归母净利润为 7.5 倍，鉴于公司在市场复苏的背景下，叠加 REITs 政策的持续宽松，有望持续迎来经营质量改善，维持“买入”评级。  风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。 商业稳健运营，地产开发承压 ——新城控股 2022 年年报点评 新城控股(601155.SH)/房地产 证券研究报告/公司点评 2023 年 4 月 2 日 [Table_Industry] -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-03新城控股 沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表 1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来 6~12 个月内相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 预期未来 6~12 个月内相对同期基准指数涨幅在 5%~15%之间 持有 预期未来 6~12 个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来 6~12 个月内相对同期基准指数跌幅在 10%以上 行业评级 增持 预期未来 6~12 个月内对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 预期未来 6~12 个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来 6~12 个月内对同期基准指数跌幅在 10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的 6~12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 公司点评 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告