房地产行业事件点评-中国海外发展：业绩短期承压但利润率仍处行业前列，2023年计划销售增长两成

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 4 月 4 日 强于大市 相关研究报告 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与资金优势显著》20230402 《建发国际集团：营收业绩高速增长，在手现金实现双位数增长》20230402 《万科：营收业绩同比增长，债务期限与结构持续优化》20230331 《华润置地：核心净利润稳健增长，央企龙头资金优势充沛》20230329 《绿城中国：营收与核心净利稳步增长，债务结构显著优化》20230329 《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型 REITs 平台构建》20230321 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业事件点评 中国海外发展：业绩短期承压但利润率仍处行业前列，2023 年计划销售增长两成 事件：中国海外发展发布 2022 年年报，实现营业收入 1803.2 亿元，同比-25.6%；归母净利润 232.6亿元，同比-42.1%；核心净利润 244.2 亿元，同比-28.0%。公司全年每股派发现金红利 0.8 港元，分红率为 37.6%。 核心观点  受地产开发业务结算规模下行影响，公司营收有所下降；进一步受到结算利润率下行、三费率提升、投资收益规模下降、汇兑损益增加的影响，归母净利润的降幅相对更大；利润率虽相应下滑，但仍位居行业高位。2022 年公司营业收入同比下降 25.6%。其中地产开发销售业务收入1745.1 亿元，同比下降 26.2%，主要是由于结算规模下降，2022 年公司竣工面积 1445 万平，同比下降 35.9%。2022 年公司归母净利润同比减少 42.1%，主要是因为：1）结算利润率下行；2）三费率同比提升了 1.1 个百分点至 4.2%，其中销售费用率、财务费用率同比分别提升 0.6、0.4个百分点至 2.2%、0.6%，不过整体而言公司销管费率仍是行业较低水平；3）2022 年投资收益21.8 亿元，同比下降 40.8%；4）因人民币贬值计提汇兑净损失 42.8 亿元（2021 年净收益 24.6亿元）。另外，2022 年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 21.3%、13.6%、12.9%，同比分别下降 2.2、4.2、3.7 个百分点，ROE 也因此下降 5.1 个百分点至 6.6%。2022 年公司扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响后的核心净利润为 244.2 亿元，同比下降28.0%；归母净利润率为 13.5%，同比下降 0.5 个百分点。截至 2022 年末，公司预收账款 1076.8亿元，同比增长 7.2%，预收款项/营业收入的比例为 0.60，同比提升 0.18，未来业绩保障程度明显提升。  公司境内外融资渠道通畅、融资成本低、现金充裕、财务稳健。1）在手资金充裕，注重现金流管理。截至 2022 年末，公司持有现金 1103.1 亿元，同比下降 15.1%；其中受监管的预收款为251.7 亿元，占比 22.8%；另有未动用银行授信额度 576.8 亿元。2022 年境内外债务资金流入合计 943.2 亿元，同比增长 6.6%；归还债务 769.6 亿元，同比增长 37.7%。2022 年公司实现销售回款 1907.7 亿元，同比下降 22.0%；其他经营回款 111.2 亿元，总经营回款为 2018.9 亿元。公司土地成本 1054.8 亿元，同比下降 19.5%；建安支出 780.4 亿元，同比增长 3.8%。2）公司继续发挥境内外双融资平台优势，优化债务结构，融资成本持续处于行业低位。截至 2022 年末，公司有息负债规模 2703.9 亿元，同比增长 11.8%；一年内到期的短期有息负债占比 14.6%，同比下降 3.9 个百分点；2023 年上半年到期需归还各类贷款合共为 161.3 亿元。2022 年公司全年融资 943.2 亿元，同比增长 6.6%。其中，公司新增境外贷款 200.4 亿元；境内发行债券合计 285亿元（包括公司债券 105 亿元、中期票据 130 亿元、绿色碳中和资产支持专项计划证券 50 亿元）。融资成本处于行业最低区间，2022 年平均融资成本约 3.57%，较 2021 年小幅上升 0.02BP。3）截至 2022 年末，公司剔除预收账款的资产负债率 53.7%，较 2021 年提升 0.1 个百分点；净负债率 42.9%，较 2021 年提升 11.5 个百分点；现金短债比为 2.80X，较 2021 年下降 0.11X，体现出公司极强的杠杆管控以及现金回流管理能力。  地产开发板块：1）销售：行业市占率进一步提升，2023 年销售目标增速高达 20%。2022 年公司实现销售金额 2948 亿元，同比下降 20.2%；销售面积 1387 万平，同比下降 26.6%；全国商品房销售金额占比从 2021 年的 2.03%上升至 2.21%。根据克而瑞数据，2022 年公司权益销售额2761 亿元，权益比例高达 94%，远超行业水平。全口径销售和权益销售排名分别位居行业第五和第三。公司强化货量结构优势，在量价齐跌的市场环境中销售均价仍保持增长，2022 年公司销售均价同比提升了 8.7%至 21252 元/平。公司进一步加强销售回款，北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，均超过 100 亿元。2023 年 1-3 月公司销售金额 835 亿元，同比增长 73.9%，全口径销售和权益销售排名分别进一步提升至第四和第二。公司计划在 2023 年争取实现 20%的销售增速。2）拿地：2022 年公司拿地强度逆势提升。2022 年公司新获取项目40 个，新增土地建面 739 万平，同比下降 36.6%；由于一线城市拿地较多，楼面均价达到 14982元/平，同比增长 26.6%；拿地金额 1107 亿元，同比下降 19.7%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为 37.6%，较 2021 年提升了 0.3 个百分点；权益拿地金额 864 亿元，权益拿地比例为 78.0%，同比下降了 16.1 个百分点。公司抓住行业洗牌机遇，积极寻求并购发展，2022 年在广州、上海、成都等城市进行并购，合计 106.6 亿元，下阶段公司将继续寻求并购机会。2023 年 1-3 月公司拿地金额 42 亿元，同比下降 60.4%，拿地强度 5.0%。3）土地储备：截至 2022 年年末，公司总土地储备 6842 万平，同比下降 15.3%。2023 年公司可售货值超 7900 亿元，销售增长可期。  加快商业项目入市节奏，租金收入有望加速增长。公司持有型商业物业经营稳健，2022 年商业物业收入 52.6 亿元，同比增长 1.8%。