城建发展(600266)天坛府加推，助力销售高增长

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 城建发展 (600266 CH) 天坛府加推，助力销售高增长 华泰研究 动态点评 投资评级(维持): 买入 目标价(人民币): 6.45 2023 年 4 月 02 日│中国内地 房地产开发 Q1 销售高增长，维持“买入”评级 22 年北京销冠项目天坛府已于 3 月 25 日加推，助力公司销售高增长，全年可售货值充裕。我们维持 23-25 年 EPS 为 0.43/0.56/0.67 元的盈利预测。可比公司平均 2023PE 为 11 倍，考虑到公司充裕的北京土储，销售、拿地和业绩的积极改善，以及潜在的整合空间，我们依然认为公司合理 2023PE为 15 倍，目标价 6.45 元，维持“买入”评级。 3 月天坛府加推助力销售同比+133%，全年可售货值充裕 根据中指院的数据，公司 3 月实现销售金额 57 亿元，同比+133%。根据北京住建委的预售证信息，22 年北京销冠项目天坛府已于 3 月 25 日加推，我们预计对于公司 3 月销售贡献较大。Q1 公司累计实现销售金额 120 亿元，同比+138%，销售排名进一步提升至 35 位（22 全年为 69 位）。全年来看，22 年末公司已经开售的项目中尚未出售的建面达到 116 万平，其中北京 75万平，叠加土储项目推进（例如天坛府仍有部分货值未推出）和北京市场复苏，有望为公司 23 年的销售增长打下基础。 业绩受多因素扰动，2023 年有望好转 公司 22 年营收增速放缓，主要因为疫情导致部分项目交付延迟。业绩出现亏损，主要因为：1、结转结构变化及行业利润率下行压力，导致房地产开发毛利率同比-9.9pct 至 11.2%；2、公司和参股企业中科招商所持有的交易性金融资产股价下跌，导致亏损 15.3 亿元；3、租金减免 9100 万元。截至22 年末，公司待结转建面 315 万平，其中北京 186 万平。随着天坛府等优质项目逐步结转、股票市场好转和疫情防控优化，23 年公司报表业绩有望扭亏，较 22 年显著改善。 北京土储充裕、货币资金充足，未来发展动能强劲 得益于销售逆势增长和棚改项目回款，公司 22 年经营性现金流净额同比+170%至 83.4 亿元。充裕资金支撑下，公司抓住土地市场竞争减弱的时机，拿地建面同比+21%至 103 万平，其中在北京以底价或接近底价获得 5 宗地块，拿地总价 89.6 亿元，权益比例 96%，其中 Q4 的积极拿地使得 “三道红线”指标从 Q3 的黄档变为年末的橙档。截至 22 年末，公司土地储备达到1157 万平，其中北京 874 万平（未开工计容建面 380 万平、在建建面 494万平），仍有 11 个棚改/一级开发项目正在推进，待开发资源丰富；货币资金 139 亿元，仍处于十年来的高位，23 年拿地弹药充足。 风险提示：疫情发展不确定性，区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资导致业绩波动的风险。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 目标价 (人民币) 6.45 收盘价 (人民币 截至 3 月 31 日) 4.44 市值 (人民币百万) 10,019 6 个月平均日成交额 (人民币百万) 181.65 52 周价格范围 (人民币) 3.32-5.66 BVPS (人民币) 10.73 股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值 会计年度 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入 (人民币百万) 24,184 24,562 27,532 30,868 34,615 +/-% 74.10 1.56 12.09 12.12 12.14 归属母公司净利润 (人民币百万) 641.26 (926.18) 974.68 1,268 1,521 +/-% (48.04) (244.43) 205.24 30.07 19.98 EPS (人民币，最新摊薄) 0.28 (0.41) 0.43 0.56 0.67 ROE (%) 3.24 (3.22) 5.22 5.97 6.47 PE (倍) 15.62 (10.82) 10.28 7.90 6.59 PB (倍) 0.39 0.41 0.40 0.39 0.37 EV EBITDA (倍) 29.46 (222.92) 20.40 17.55 14.93 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (10)(5)05103.003.754.505.256.00Apr-22Aug-22Nov-22Mar-23(%)(人民币)城建发展相对沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 城建发展 (600266 CH) 图表1： 可比公司估值情况 EPS（元） P/E 彭博代码 股票名称 总市值(亿元) 收盘价(元) 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 600007 CH 中国国贸 171.64 17.04 1.02 1.11 1.24 1.36 16.77 15.38 13.71 12.51 000402 CH 金融街 150.04 5.02 0.55 0.57 0.59 0.68 9.13 8.79 8.49 7.39 600376 CH 首开股份 117.63 4.56 0.27 0.09 0.41 0.39 16.99 52.53 11.17 11.76 平均 14.30 25.57 11.13 10.55 注：数据截止 2023 年 3 月 31 日，盈利预测数据来自 Wind 一致预期 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 城建发展 PE-Bands 图表3： 城建发展 PB-Bands 资料来源：Wind、华泰研究 资料来源：Wind、华泰研究 风险提示 疫情发展不确定性：国内防控政策放开后，仍存在疫情反复、病毒变异的可能，可能对房企经营造成不利影响。 区域市场风险：公司土地储备主要位于北京，若北京房地产市场出现较大波动，可能会对公司销售、拿地和业绩表现造成较大影响。 棚改和一级开发项目进展不及预期的风险：公司拥有较多棚改和一级开发项目，这类项目通常开发周期较长、不确定性较大，项目进展和实际盈