保利物业(06049.HK)业绩高增，盈利能力稳定

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年04月02日买 入保利物业（06049.HK）业绩高增，盈利能力稳定核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价48.10 港元总市值/流通市值26615/0 百万港元52 周最高价/最低价60.15/28.40 港元近 3 个月日均成交额48.08 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《保利物业（06049.HK）-迎难而上，稳健增长》 ——2022-09-05《保利物业（06049.HK）-股权激励计划进展顺利，迈出中长期激励坚实第一步》 ——2022-04-27《保利物业（06049.HK）-市场化能力不断提升，非居业态高速增长》 ——2022-03-16《保利物业-06049.HK-重大事件快评：首次发布股权激励，目标积极彰显信心》 ——2021-11-16《保利物业-06049.HK-财报点评：业绩稳增，外拓能力出众》 ——2021-08-26归母净利同增 31.6%，毛利率保持稳定。2022 全年公司实现营业收入 137亿元，同比增长 26.9%；实现归母净利润 11 亿元，同比增长 31.6%。分业务板块看，公司物业管理服务收入 84 亿元，同比增长 26.3%；社区增值服务收入 31 亿元，同比增长 33.2%；非业主增值服务收入 22 亿元，同比增长 21.2%。2022 年公司整体毛利率为 18.8%，同比增长 0.1pct，盈利能力保持稳定态势；净利率为 8.3%，同比增长 0.2pct。深耕核心市场，规模化优势持续增强。截至 2022 年末，公司拥有合同面积 7.7 亿平方米，其中来自母公司的合同面积 3.1 亿平方米，占比 40%；公司拥有在管 5.8 亿平方米，其中来自母公司的在管面积 2.2 亿平方米，占比38%。公司全国化布局日趋完善，规模化优势持续增强，不但受益于大股东卓越的经营表现，获得稳定而优质的增量资源，同时市场化拓展规模再创新高，第三方物管收入贡献持续攀升，2022 年公司第三方物管收入 33 亿元，占比 38.7%，较上年提升 4.3pct。公司坚持市场深耕，聚焦高质量拓展目标，从战略百城中筛选 49 城进行重点深耕布局，提升核心区域业态密度，截止2022 年末，公司在广州市海珠区在管项目超 35 个，涵盖 8 种细分业态，单年合同金额超 3 亿，服务面积达 1600 万平方米。社区增值服务取得高质量增长。2022 年公司社区增值服务收入 31 亿元，同比增长 33.2%；毛利率为 32.0%，提升 0.6pct。公司在社区服务收入增长的同时，保持了毛利率的稳定，主要是由于多项增值服务深耕提效，产业能力不断提升所致。分业务板块看，美居、社区零售、社区便民、车场服务、空间运营收入分别占比 18%、30%、31%、11%、11%。投资建议：公司在行业毛利率普遍承压的情况下，实现了业绩的高质量增长，同时公司背靠央企，无论在内生还是外拓方面，均有望持续扩大优势。预计公司 23-24 年归母净利分别为 14.1、17.0 亿元，对应 EPS 为 2.55、3.07 元，对应最新股价的 PE 分别为 15.7、13.0X，维持“买入”评级。风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。盈利预测和财务指标2021202220232024E2025E营业收入(百万元)10,78313,68716,91720,35124,136(+/-%)34.2%26.9%23.6%20.3%18.6%净利润(百万元)84611131410.891698.492009.36(+/-%)25.6%31.6%26.8%20.4%18.3%每股收益（元）1.532.012.553.073.63EBITMargin6.9%9.5%9.2%9.3%9.3%净资产收益率（ROE）12.5%14.5%16.4%17.5%18.2%市盈率（PE）26.219.915.713.011.0EV/EBITDA29.718.917.114.813.0市净率（PB）3.262.882.572.282.01资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利同增 31.6%，毛利率保持稳定。2022 全年公司实现营业收入 137 亿元，同比增长 26.9%；实现归母净利润 11 亿元，同比增长 31.6%。分业务板块看，公司物业管理服务收入 84 亿元，同比增长 26.3%；社区增值服务收入 31 亿元，同比增长 33.2%；非业主增值服务收入 22 亿元，同比增长 21.2%。2022 年公司整体毛利率为 18.8%，同比增长 0.1pct，盈利能力保持稳定态势；净利率为 8.3%，同比增长 0.2pct。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理深耕核心市场，规模化优势持续增强。截至 2022 年末，公司拥有合同面积 7.7亿平方米，其中来自母公司的合同面积 3.1 亿平方米，占比 40%；公司拥有在管5.8 亿平方米，其中来自母公司的在管面积 2.2 亿平方米，占比 38%。公司全国化布局日趋完善，规模化优势持续增强，不但受益于大股东卓越的经营表现，获得稳定而优质的增量资源，同时市场化拓展规模再创新高，第三方物管收入贡献持续攀升，2022 年公司第三方物管收入 33 亿元，占比 38.7%，较上年提升 4.3pct。公司坚持市场深耕，聚焦高质量拓展目标，从战略百城中筛选 49 城进行重点深耕布局，提升核心区域业态密度，截止 2022 年末，公司在广州市海珠区在管项目超35 个，涵盖 8 种细分业态，单年合同金额超 3 亿，服务面积达 1600 万平方米。图3：公司在管面积图4：公司合同面积资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理社区增值服务取得高质量增长。2022 年公司社区增值服务收入 31 亿元，同比增长 33.2%；毛利率为 32.0%，提升 0.6pct。公司在社区服务收入增长的同时，保持了毛利率的稳定，主要是由于多项增值服务深耕提效，产业能力不断提升所致。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3分业务板块看，美居、社区零售、社区便民、车场服务、空间运营收入分别占比18%、30%、31%、11%、11%。投资建议：公司在行业毛利率普遍承压的情况下，实现了业绩的高质量增长，同时公司背靠央企，无论在内生还是外拓方面，均有望持续扩大优势。预计公司23-