保利物业(6049.HK)业绩略超预期，盈利能力逆势提升

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 保利物业 (6049 HK) 港股通 业绩略超预期，盈利能力逆势提升 华泰研究 年报点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 71.92 2023 年 3 月 30 日│中国香港 物业管理 归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级 公司 3 月 29 日发布年报，22 年实现营收 136.9 亿元，同比+27%；归母净利润 11.1 亿元，同比+32%，略高于我们预期（10.6 亿元）。我们维持 23/24年 EPS 为 2.52/3.18 元的预测，预计 25 年 EPS 为 3.89 元。可比公司平均2023PE 为 23 倍（Wind 一致预期），考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力，我们认为公司合理 2023PE 为 25 倍，目标价 71.92 港币（前值 70.36港币，基于 31 倍 2022PE），维持“买入”评级。 盈利能力逆势提升，业绩保持较快成长 公司 22 年营收保持稳健增长，主要因为：1、在管面积同比+24%至 5.8 亿平，推动基础物管营收同比+26%至 84.3 亿元，其中非住宅基础物管营收同比+37%至 33.4 亿元，国资商办、全域服务两大拳头产品均取得优秀的增长表现；2、社区/非业主增值服务营收同比+33%/21%。公司毛利率逆势同比+0.1pct 至 18.8%，主要因为社区增值服务占比提升，各业务毛利率基本稳定，其中基础物管毛利率同比-0.1pct 至 14.2%。此外，公司销售管理费用率同比-0.5pct 至 8.9%，共同推动归母净利润略超我们预期。公司预计 23年营收和归母净利润同比+20%，我们认为公司业绩目标大概率能够实现。 市拓坚持深耕区域、业态、产品，第三方中标金额稳步提升 22 年公司克服外部环境影响，第三方新中标年度合同金额同比+7%至 27.7亿元，但签约进程有所放缓，第三方新签约年度合同金额同比-10%至 17.2亿元。公司贯彻深耕区域、深耕业态、深耕产品的市拓策略，一二线城市占签约金额的 67%，公服业态占 64%（其中教研、交通、城镇景区三大重点业态占 39%）。全域服务从城镇进入城市，成功落地广州海珠区城市全域服务新模式，海珠区在管项目超 35 个、年度合同金额超 8 亿元。22 年初组建的合资公司保利环境新中标环卫年度合同金额 3.3 亿元，进一步补强全域服务核心能力。公司预计 23 年第三方新中标年度合同金额有望+20%。 社区增值服务取得高质量较快增长，打造垂直化产业能力 22 年公司社区增值服务在取得营收较快增长的同时，保持了毛利率的稳定。具体业务中，社区零售、美居服务营收同比+88%/39%，主要基于社区前置仓、托房业务的垂直化产业能力升级。车场管理、社区空间运营业务受外部环境影响，增速有所放缓。 风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 目标价 (港币) 71.92 收盘价 (港币 截至 3 月 30 日) 47.05 市值 (港币百万) 26,034 6 个月平均日成交额 (港币百万) 77.22 52 周价格范围 (港币) 28.40-60.15 BVPS (人民币) 13.90 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入 (人民币百万) 10,783 13,687 17,049 20,792 25,072 +/-% 34.16 26.93 24.57 21.95 20.58 归属母公司净利润 (人民币百万) 845.69 1,113 1,395 1,760 2,152 +/-% 25.56 31.60 25.36 26.14 22.31 EPS (人民币，最新摊薄) 1.53 2.01 2.52 3.18 3.89 ROE (%) 13.05 15.38 16.91 18.50 19.44 PE (倍) 27.02 20.53 16.38 12.98 10.61 PB (倍) 3.37 2.97 2.59 2.24 1.92 EV EBITDA (倍) 13.63 9.06 6.72 4.76 3.33 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (7)(3)1592937455361Mar-22Jul-22Nov-22Mar-23(%)(港币)保利物业相对恒生指数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 保利物业 (6049 HK) 图表1： 公司营收和同比增速 图表2： 公司归母净利润和同比增速 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：公司公告，华泰研究 图表3： 公司毛利率和归母净利率 图表4： 公司期间费用率 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：公司公告，华泰研究 图表5： 可比公司估值水平 彭博代码 股票名称 总市值 （百万元） 收盘价 （交易货币） EPS（元/港币） P/E（倍） 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 1209 HK 华润万象生活 83,628 41.75 0.97 1.25 1.58 1.96 37.82 29.18 23.08 18.64 2669 HK 中海物业 26,826 9.30 0.39 0.50 0.64 0.81 24.01 18.61 14.53 11.51 001914 CH 招商积余 16,064 15.15 0.56 0.73 0.90 1.08 27.07 20.67 16.92 14.08 平均 29.63 22.82 18.17 14.74 注：盈利预测来自 Wind 一致预期，统计时间为 2023 年 3 月 30 日；中海物业 EPS 单位为港币，其余公司为人民币元。 资料来源：Bloomberg，Wind，华泰研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002016201720182019202020212022（百万元）营业收入同比增速0