房地产行业最新观点及1_2月数据深度解读：销售市场明显回暖，投资回暖或源于结构上土地购置费的集中录入

11 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2023 年 03 月 18 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-2 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 1-2 月份销售面积同比增速-3.6%，较去年 12 月负增长收窄 27.9 pct，季调环比为+45.0%，被疫情压制的刚性及改善性需求逐步释放，销售市场明显回暖；往后看，据房管局高频数据，23 年 3 月上半月（1-9 日）销售面积同比较 1-2 月份提高 19pct 转正至 5%，短期销售市场持续回暖；全年看，伴随居民收入预期修复，常态化需求下，23 年全年销量有望个位数正增长； 居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买意愿方面，货币活化指数仍处于历史较低位置，居民投资意愿整体偏弱； ❑ 1-2 月份竣工面积同比增速为+8.0%，较去年 12 月提高 14.6pct，季调环比为+7.2%，在各方积极持续推进“保交楼”背景下，竣工增速或持续回升，但竣工大周期在今年回补后基本告一段落，产业链配置逻辑在中期将难再由竣工交付逻辑驱动； 1-2 月份新开工面积同比增速为-9.4%，较去年 12 月负增速收窄 34.9pct，季调环比为+73.1%，开工增速回升明显，或因短期市场需求企稳迹象激活部分待开工项目以及近期拿地的好转； 1-2 月份投资金额同比增速为-5.7%，较去年 12 月负增速收窄 6.5pct，季调环比为+31.4%，主要源于结构上土地购置费的集中录入，由于土地购置费是伴随项目开发分期计入，当前房企开工意愿高可能会加快项目开发，继而加快土地购置费用录入，往后看，随土地成交价滞后计入或仍面临下行压力； ❑ 1-2 月份到位资金同比增速为-15.2%，较去年 12 月负增长收窄 13.6pct，季调环比为+17.2%，结构上融资类资金及销售类资金均有回升，其中国内贷款与新开工面积同比增速趋同，自筹资金同比负增长略有收窄； 2 月末房地产行业资金链指数单月波动及短期趋势均下行（105%），主要受融资恢复偏缓、投资先行于销售影响，低于历史安全水平 130%；往后看，在融资端持续支持及销售端逐步恢复背景下，行业资金面有望逐步改善； 2 月 70 城整体房价回升，结构上近八成城市房价上涨，二线城市表现更好。2 月 70 城整体新房房价环比+0.3%，百城新房房价环比+0.0%；结构上，新房房价环比上涨城市数为 55 个，持平 2 个，下跌 13 个；一线城市新房房价环比+0.2%，二线环比+0.4%，三四线环比+0.3%； ❑ 投资建议：房地产板块：“长期竞争格局改善逻辑”或被持续验证，优质房企配置或更集中，判断无论在销售和拿地上，23 年呈现弱β上交易强α。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科 A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及区域型【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等； 产业链角度：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注 C 端入口强化，C 端进入 B 端，高端下沉中端，及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局。 ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 141 2.9 总市值（亿元） 16725 2.0 流通市值（亿元） 16085 2.3 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.7 -5.9 14.1 相对表现 -1.9 -6.6 20.7 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《市场的变与不变——房地产板块最新观点》2023-03-12 2、《新房成交面积同比转正，二手房成交持续改善——样本城市周度高频数据全追踪》2023-03-12 3、《新房及二手房成交持续边际改善，新房案场及二手带看同比转正--样本城 市周 度高 频数 据全 追踪》2023-03-06 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn Mar/22Jul/22Nov/22Feb/23销售市场明显回暖，投资回暖或源于结构上土地购置费的集中录入 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 23 年 1-2 月全国房地产相关数据，1-2 月房地产销售面积 1.51 亿平，同比-3.6%，房地产销售金额1.54 万亿元，同比-0.1%，销售均价 10209 元/平，同比 3.7%；新开工面积 1.36 亿平，同比-9.4%；竣工面积 1.32亿平，同比 8.0%；开发投资额 1.37 万亿元，同比-5.7%；到位资金 2.13 万亿元，同比-15.2%； 图 1：1-2 月销售额、销量、新开工、开发投资、到位资金同比负增速收窄，竣工同比增速由负转正 资料来源：统计局，Wind，招商证券 （2）统计局公布 23 年 2 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比+0.30%，其中一线城市环比+0.20%，二线城市环比+0.40%，三四线城市环比+0.30%；二手房房价环比+0.12%，其中一线城市环比+0.70%，二线城市环比+0.10%，三四线城市环比+0.0%； （3）统计局公布 23 年 2 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比+0.30%，同比-0.50%。 图 2：2 月份 70 城新房房价环比+0.30%，二手房房价环比+0.12% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值（23M1-2）单月数值（23M1-2）单月季调环比M2商品房销售面积（万方）15133-3.6% ( 20.7pct )15133-3.6% (27.9pct)3.7% (-40.0%)45.0%M2商品房销售金额（亿元）15449-0.1% ( 26.7pct )15449-0.1% (27.6pct)5.4% (-35.5%)37.8%M2商品房销售均价（元/平）102093.7% (6.9pct)102093.7% (-2.0pct)1.6% (7.4%)-3.7%M2商品房新开工面积（万方）13567-9.4% ( 30.0pct )13567-9.4% (34.9pct)51.5% (-28.9%)73.1%M2商品房竣工面积（万方）131788.