房地产行业全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京，新房回暖，改善先行

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之长三角区域（二） 南京：新房回暖，改善先行 2023 年 03 月 12 日  GDP 万亿城市，人口持续流入，人均可支配收入持续增长。南京作为江苏省省会，位于中国东部、濒临近海，南北长、东西窄，总面积 6587 平方公里。22 年 GDP16908 亿元，省内排名第二，第三产业贡献率高，占比达 62.2%。南京是典型的人口净流入城市，常住人口 942.34 万人，城镇化率 86.9%，受教育程度全国领先。居民人均可支配收入 6.9 万元，人均 GDP17.9 万元，分列全省第二、第三。  房地产市场特点：老城供不应求，远郊库存高企，整体量价震荡上升。南京房价在 21 年已经突破 2.5 万的门槛，从各区来看，南京新房市场发展不均衡，老城区域（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）供不应求，均价普遍在 4 万以上，远郊外围库存高企，均价在 2 万以下。  新房市场：（1）22 年新房供销面积减半，库存高位震荡，去化周期拉长。2022 年南京全市商品住宅供应面积 742.79 万平，同比下降 49%，成交面积802.73 万平，同比下降 35%，商品住宅成交均价 31594 元/平，同比增长 7.2%。2022 年 12 月和 2023 年 1 月，南京市商品住宅库存分别为 990、981 万平，对应去化周期长达 14.8、15.8 周。分区域来看，浦口、江宁、建邺、雨花成交居前，但江宁区均价下滑明显；分产品来看，当地消费者购置改善房的意愿较强，且购买力强劲。（2）22 年楼市利好政策频出，“四限”持续放松，同时减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求，首套房贷利率降至 4.1%，二套利率约4.9%。  二手房市场：成交套数下降三成，价格波动不大。22 年南京共发生二手房交易 73451 宗，同比下降 34%，成交面积 656 万平，同比下滑 34%，月均成交套数仅 6121 套，处于近五年最低值，成交均价为 30036 元/平。  政策与土地市场：“两集中”新政先紧后松，南京已放松毛坯限价，仍难掩地市走低。（1）土拍规则：溢价率上限不变，出让金缴纳、开发资质等皆松绑，并从 22 年第三批次全面取消毛坯限价。（2）土拍情况：22 年南京涉宅用地供销规模双降，地价保持增长态势，两江板块为成交主力。22 年全市完成 5 批次集中供地，供应建面 1059.4 万平，同比下降 42%，成交建面 884.2 万平，同比下降 46%，成交楼面价 14794 元/平，同比上涨 20%，两江板块因江北新主城的建设而成交增多。房企拿地意愿弱，城投托底比例逐批次上升。  投资建议：建议关注深耕南京，在核心片区项目较多、客群明确、在本轮节后销售热度提升中表现较好且拿地意愿较高的优质房企保利发展、招商蛇口；拿地积极性较高的建发国际。  风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 600048 保利发展 14.29 2.29 2.45 2.75 6 6 5 推荐 001979 招商蛇口 14.17 1.31 0.96 1.13 11 15 13 - 1908.HK 建发国际集团 21.87 2.54 2.50 3.31 9 9 7 - 资料来源：Wind，民生证券研究院预测; （注：股价数据采用 3 月 10 日股价，未覆盖标的采用 wind 一致预期；汇率换算为 1HKD=0.9RMB） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 2.地产行业周报（20230213-20230219）：至暗时刻已过，但复苏之路非坦途-2023/02/22 3.地产行业周报（20230206-20230212）：节后销售热度延续，热点城市二手房成交规模快速回升-2023/02/18 4.地产行业周报（20230123-20230129）：春节期间销售热度未见增长，地产投资下行影响显著外溢-2023/02/02 5.2023 年 1 月中国房地产土地市场数据点评：春节前后土地市场传统转淡，金融端主要发力-2023/02/02 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：GDP 万亿城市，人口持续净流入 ............................................................................................................ 3 2 房地产市场：调控政策应出尽出，供销面积双降，房价已回稳 .................................................................................. 6 2.1 市场特点：老城供不应求，远郊库存高企 .................................................................................................................................... 6 2.2 楼市政策：四限持续放松、利率显著下降 .................................................................................................................................... 8 2.3 新房供销面积腰斩，库存上升，去化周期拉长 ........................................................................................................................... 8 2.4 二手房成交量萎靡，价格波动不大 ...............................................................................................................