房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年2月）：需求侧按揭增量仍有限，供给侧民企融资略改善

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 3 月 12 日 行业研究 需求侧按揭增量仍有限，供给侧民企融资略改善 ——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2023 年 2 月） 房地产（地产开发） 需求侧：居民按揭增量仍有限，主流银行放贷提速 2023 年 2 月，居民部门新增存款 7,926 亿元，同比增加 10,849 亿元，环比减少54,074 亿元；1-2 月，居民部门累计新增存款 7.0 万亿元，同比增加 18,749 亿元（+36.6%）。2 月人民币贷款增加 18100 亿元，同比增加 5800 亿元，环比减少 30900 亿元；其中居民部门新增 2081 亿元，同比增加 5450 亿元。拆分居民部门来看，2 月居民短贷增加 1218 亿元，同比增加 4129 亿元，环比增加 877亿元；居民中长贷新增 863 亿元，同比多增 1322 亿元，环比减少 1368 亿元。1-2 月累计新增居民中长贷 3094 亿元，同比增速为-55.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 4.6%（2022 年全年水平为 12.9%）。 截至 3 月 10 日，全国首/二套房按揭利率下限分别为 4.10%/4.90%。103 个重点城市主流首/二套房贷利率为 4.04%/4.91%，主流银行平均放款周期 28 天。 供给侧：房地产债权支持工具加速落地生效，信用债发行同比回升 2023 年 2 月房企境内外单月合计发债 432 亿元，环比-10.4%，同比+30.0%，单月净融资-355 亿元。其中 2 月境内发债规模回落，单月发行 375 亿元，环比下降 4.0%，同比上升 24.3%，单月净融资 74 亿元；2 月境外债单月发行 56 亿元，环比下降 34 亿元，同比上升 82.5%，单月净融资额约-430 亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道，随着中央及地方相关支持政策的出台，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境也得到一定程度改善。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、阳光城、金科集团和中国奥园涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 2022 年 9 月/10 月/11 月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增 1082/1543/3675亿元；2023 年 2 月，当月新增 17 亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至 2023 年 2 月，PSL 余额为 3.14 万亿元，同比增长 12.15%。 截至 3 月 3 日，C-REITs 产品已增至 25 只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速 REIT 破发外，其他产品全部实现正收益，其中 10 只股价（截至 23-3-3）较上市首日涨幅超 20%，平均录得涨幅 16.6%。 投资建议：2023 开年监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权“三箭连珠”综合协同，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5 年期 LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与 ROE 率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科 A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用 REITs 提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230305 防范化解行业金融风险，全面发展住房租赁市场——对 2023 年政府工作报告的点评 20230301 百强销售边际改善，期待温暖小阳春——房地产行业百强销售月报（2023 年 2 月） 20230228 促进金融政策落地实效，优质民企地产再迎利好——对深交所召开房地产行业市场主体座谈会的点评 20230225 稳步推进房地产公募 REITs，支持住房租赁市场发展——对《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》的点评 20230221 “第三支箭”再延续，不动产私募基金落地——对不动产私募投资基金试点政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 重点政策跟踪 ................................................................................................................... 4 2、 需求侧：居民按揭增量仍有限，主流银行放贷提速............................................................ 7 2.1、 居民新增存款情况及主要数据图表 ........................................................................................................ 7 2.1.1、 居民新增存款情况 ............................................................................................................................ 7 2.1.2、 主要数据图表 ................................................................................................................................... 7 2.2、 居民新增贷款情况及主要数据图表 .........