房地产行业2023年2月月报：2月房地产市场成交同比增速转正，重点关注基本面兑现的持续性

房地产行业 | 证券研究报告—行业月报 2023 年 3 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行2022 年四季度问卷调查点评》20221228 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》20221218 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》20221216 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》20221115 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评:允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》20221115 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》20221114 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》20221104 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》20220615 《2022 年，五问房地产行业》20211206 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：00521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：00521110002 房地产行业 2023 年 2 月月报 2 月房地产市场成交同比增速转正，重点关注基本面兑现的持续性 核心观点  新房：2 月新房成交低位回升，同比增速转正。2 月 38 城新房成交面积 1252.4 万平，环比+20.5%，同比+0.9%，同比增速较上月提升 42.1pct，1-2 月累计降幅收窄至 23.8%。一、二、三线城市环比增速-4.1%、17.4%和-5.5%，同比增速-0.1%、10.4%和 17.6%，一线城市降幅较上月缩小 31.3pct，二、三线城市增速较上月提升 54.0、39.5pct。市场有所复苏，主要因为节后需求的集中释放，以及去年同期基数略低。  具体来看，一线城市新房成交面积同比负增长，我们认为一方面与备案数据层面的延迟有关，另一方面2 月北京、上海、深圳三个城市的供应量均处低位，供应量环比均下降，上海 1 月集中供应新盘，深圳预期 3 月新房入市较多。但一线城市整体市场热度并不低。其中，上海、北京热度延续，成交面积同比分别出现了 7%和 42%的正增长，上海由于供应下降，成交环比小幅回落；广深同比虽然仍有下降，但环比也都出现了小幅上涨，3 月前两周广深新房成交面积同比增速均已回正。根据克而瑞调研，2 月广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回，深圳个别网红盘周末到访量破 3000 组。因此我们预期一线城市新房成交面积 3 月同比将会转正。二线城市政策放开较多，市场需求持续释放。武汉、成都单月成交均破100 万平，主要源于供应收缩和前期需求积累，其中武汉同环比涨幅分别高达 106%、79%；杭州、厦门、福州因项目集中入市，成交面积同比分别增长 83%、11%、51%。三线城市多以点状复苏为主，低能级城市前期市场持续低迷，依托于部分城市前期积压的刚需集中释放，本月整体涨势明显，其中惠州、扬州、南宁同比出现明显上涨，不过我们认为，部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态，后续销售仍有缩量的可能。我们认为 3、4 月份高能级城市的“小阳春”仍会延续，但是全国数据由于弱三四线的修复较慢可能不会有太大回升。从我们跟踪的 3 月前两周数据来看，一线与二线城市新房成交面积同比增速持续提升，三线城市同比增速则有明显波动。  二手房：2 月二手房成交同比增幅显著扩大，由于政策对于二手房的倾斜以及近期挂牌量增加，多城普遍成交显著增加。2 月 14 城二手房成交面积 674.0 万平，环比+60.5%，同比+135.2%，同比增幅较上月扩大 147.3pct。一、二、三线城市环比增速 77.3%、54.8%、64.9%，同比增速 89.9%、152.4%、274.1%，增速较上月分别提升 117.8、155.5、246.5pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市二手房成交同环比增速均转正。2 月多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因：1）前期市场低迷、积压的刚需购房需求集中回流入市；2）部分城市实行“带押过户”后置换改善需求释放；3）信贷的持续宽松降低了客户的购房门槛。根据贝壳研究院，1 月 50 城二手房价指数自 2021 年 8 月起连续 17 个月环比下跌以来首次止跌后，景气指数持续回升，2 月贝壳经理信心指数超过 50 的信心荣枯线，二手房带看量与网签规模均有显著幅度回升。从多周的高频数据观察来看，我们认为，当前二手市场的修复具有一定的可持续性，部分城市二手房市场成交短期好于新房市场，后续或将反哺新房市场，带动整体销售的回暖。  库存与去化：2 月整体库存情况在 1 月的基础上进一步好转，多数城市去化压力明显降低。截至 2 月底，我们跟踪的 14 城新房住宅库存面积为 1.01 亿平，环比-1.8%，同比-0.8%；去化周期为 14.7 个月，环比-0.3%，同比+21.7%。一、二、三线城市库存同比增速 9.4%、-10.7%、-16.2%；去化周期分别为 11.7、12.8 和 14.8个月，同比增速 29.3%、21.1%、-4.6%。具体来看，超过 7 成城市库存环比小幅下降，上海、杭州、苏州去化周期在 12 个月内。  开盘去化率：20 个重点城市平均开盘去化率高位持稳 38%，与上月相比基本持平。从具体城市来看，2月各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：1）北京、上海等前期热点城市，去化率在 8 成左右；2）前期低迷型城市，例如重庆、南京、郑州等，主要依托于前期积压的刚需集中释放。虽然天津、东莞、佛山等去化率暂未止跌，但是微观层面，已有客户到访量上升，客户转化率持增，项目折扣力度收回等市场企稳的苗头，后续预期也将在整体去化率层面有所体现。  土地市场：百城住宅类用地成交同比降幅收窄，溢价率同比提升。2 月百城住宅类用地成交建面 3103.2万平，环比-2.3%，同比-1.9%；楼面均价 3564 元/平，环比+73.6%，同比+18.8%；平均溢价率 5.97%，同比提升 2.18pct。2 月北京、杭州、苏州等热点城市举行了四场土拍，受益于销售数据回暖带来的信心提升及土地质量的回升，整体溢价率水平均有所回升，但是从各城市内部情况来看，封顶溢价的仍然只是少数优质地块，多数普通地块仍是底价成交，如北京摇号和底价成交各占半数。  房企：从销售和拿地来看，房企经营面出现好转；但融资表现平平。1）2 月单月全口径销售额同比增速时隔 19 个月首次回正。百强房企 1 月全