房地产行业1-2月月报：年初行业数据复苏显著，销售端修复强于投资端

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 3 月 15 日 年初行业数据复苏显著，销售端修复强于投资端 看好 ——房地产 1-2 月月报 相关研究 "中期不悲观，短期有约束，结构强弹性-中国住房需求总量及结构趋势研究" 2023 年 3 月 15 日 "上周成交略有回落，城市及房企分化加剧 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/03/04-2023/03/10）" 2023 年 3 月 12 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  前 2 月投资、开工降幅收窄，竣工同比转正、略超预期。从 1-2 月累计来看，投资同比-5.7%，较 22 年+4.2pct，较 12 月单月+6.5pct；新开工同比-9.4%，较 22 年+30.0pct，较 12月单月+34.9pct；施工同比-4.4%，较 22 年+2.9pct；竣工同比+8.0%，较 22 年+23.0pct，较 12 月单月+24.1pct。1-2 月房地产投资降幅收窄，开工、竣工均大幅修复，并且竣工增速同比转正、略超预期。我们认为，由于保交付推进、疫情影响逐步消减等积极因素影响，1-2 月投资端数据改善显著，但同时考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合之下，我们上调 2023 年投资同比预测至-6.7%（原预测值为-8.1%）、开工同比预测为-8.6%（原预测值为-9.3%）、竣工同比预测为+1.9%（原预测值为-1.4%）。  前 2 月销售降幅显著收窄，销售短期修复仍有约束。从 1-2 月累计来看，销售面积同比-3.6%，较 22 年+20.7pct，较 12 月单月+27.9pct；销售金额同比-0.1%，较 22 年+26.7pct，较 12 月单月+27.6pct；销售均价同比+3.7%，较 22 年+6.9pct，较 12 月单月-2.0pct。1-2 月销售同比降幅显著收窄，主要源于疫后复苏和三四线返乡置业的短期需求集中释放。短期来看，虽然目前销售在 2022 年呈现超跌后、已开始逐步有需求中枢的支撑，但需求方面，购房力和购买意愿仍需要进一步的政策支持以及一定时间的修复，这将成为短期销售修复的次要约束，而供给方面，供给主体的过度出清及补库存的困难，更是制约短期销售修复的主要约束，我们判断销售或在短期维度仍处于中枢之下，总量仍偏弱，但结构强弹性，尤其一二线城市及改善需求将更具弹性。综合之下，我们上调 2023 年销售面积同比预测至-5.0%（原预测值为-7.9%）、销售金额同比预测至-2.2%（原预测值为-5.1%）。  前 2 月资金来源降幅收窄，销售回款、融资资金均有修复。从 1-2 月累计来看，资金来源同比-15.2%，较 22 年+10.8pct，较 12 月单月+13.6pct。从 1-2 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-15.0%，较前值+10.4pct；自筹资金同比-18.2%，较前值+0.8pct；定金及预收款同比-11.4%，较前值+21.9pct；个人按揭贷款同比-15.3%，较前值+11.2pct。1-2月单月资金来源降幅收窄，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭降幅显著收窄，国内贷款、自筹资金降幅均有所收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态，不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，尤其是供给端的融资支持三支箭，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，预计行业资金来源将逐步触底回稳，其中包括销售回款和融资现金。  投资分析意见：年初行业数据复苏显著，销售端修复强于投资端，维持“看好”评级。我们认为，中期来看，我国未来 5-10 年商品房需求中枢为 13.4 亿平，总量规模依然可观，并目前销售超跌后已开始逐步有支撑，预计后续销售将向着需求中枢逐步回归，但短期来看，短期销售修复仍将受到供需两端不同程度的约束拖累，供需两端政策仍需更加积极，如支持优质房企扩表和居民的合理住房消费，预计短期总量仍偏弱，但结构强弹性，其中预计一二线城市及改善需求将更具弹性，而在此背景下，优质房企将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份、中国建筑、金地集团、新城控股、万科 A，建议关注：栖霞建设；H 股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 9 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：前 2 月投资、开工降幅收窄，竣工同比转正、略超预期 2023 年 1-2 月，全国完成房地产开发投资 13,669 亿元，同比增长-5.7%，较 2022年上升 4.2pct。其中，1-2 月商品房投资增速-5.7%，较 12 月上升 6.5pct。住宅方面，1-2月，住宅投资 10,273 亿元，同比增长-4.6%，较 2022 年上升 4.9pct，占房地产开发投资的比重为 75.2%，较 2022 年下降 0.5pct，其中，1-2 月住宅投资增速-4.6%，较 12 月上升 8pct。 分区域来看，1-2 月房地产开发投资东部地区同比-3.5%（较前值+3.2pct）、中部地区同比-5.9%（较前值+1.3pct）、西部地区同比-11.7%（较前值+5.9pct）、东北地区同比-13%（较前值+12.5pct）。 图 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 3、分区域商品房开发投资累计同比 图 4、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 (25)(20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0615/1016/0216/0616/1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/0220/0620/1021/0221/0621/1022/0222/0622/1023/02（ %）商品房地产开发投资累计同比商品房地产开发投资单月同比(30)(25)(20)(15)(10)(5)0510152025303540455015/0215/0515/0815/1