房地产行业：23年2月REITs月报，多政策出台助力REITs市场高质量发展

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业: 23 年 2 月 REITs 月报 多政策出台助力 REITs 市场高质量发展 [Table_Summary] 核心观点：  重启房地产私募基金，C-REITs 行业政策聚焦规划化常态化。2 月 2 日及 2 月 10 日中国证监会在工作会议中均提到要大力推进公募 REITs常态化发行，并全面深化 REITs 市场建设。2 月 20 日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别。此举将引入市场机构投资人资金投入基础设施等不动产市场，促进 Pre-REITs 市场发展，并进一步提高 REITs 市场资产质量。  2 月已申报交易所的产业园 REIT 经营稳定，租金收入仍有成长空间。湖北科投光谷REIT是首个中部城市发行人正式申报的基础设施REITs项目。基础设施规模较大且已成熟运营，可出租面积约 17 万方，最长的物业已投入运营超过 10 年，平均租金 50 元/月/平方米。基金成立后预计每年产生 1.2 亿元的营业收入，可分配金额 0.74 亿元，预计分派率 4.5%。  2 月 C-REITs 行情走势非常平稳，交易量大幅回暖。截至 2 月 28 日，C-REITs 市场总规模达 877 亿元，流通盘市值达 385 亿元，上市基金总数 25 只，2 月嘉实京东 REITs 上市，该 REITs 总市值规模不大，仅20 亿元。2 月月度价格走势小幅下降 0.5%，跑赢沪深 300 指数 2.51个百分点但小幅跑输中债新综合 0.56 个百分点。相较于 1 月，2 月市场整体活跃度明显回升，存续 C-REITs 的交易量上升 4.89 亿份，增幅48%。分板块来看保租房 REITs 板块 2 月表现最好，上升 1.44%，主要原因系1月下跌较多触底反弹；高速公路板块下降最多，下降1.38%。单个 REITs 来看，张江光大 REIT2 月涨幅最高，为 2.55%。其次是北京保障房 REIT，2 月上涨 2.40%，再次印证了优质的底层资产对二级市场价格有积极的推动作用。下降最为严重的广州广河高速 REIT，下跌 3.79%，主要原因系 2022 年可分配金额完成率较低。  2022 年 C-REITs 预计分红回报率分化较大。根据 2 月 28 日收盘价计算 2022 年预期分红回报率，安徽交控高速 REIT 最高，为 13.88%。其次是江苏交控高速 REIT 和鹏华深圳能源 REIT，分别为 10.80%和10.08%。分板块来看，特许经营权 REITs 分派率普遍高于不动产REITs，其原因在于不动产权 REITs 的收益具有类永续性，可以认为其分红仅包含经营收益和物业增值，本金在到期后一次性偿还，而经营权REITs 由于特许经营权具有到期期限，可认为其分红隐含本金摊还。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-03-09 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -18%-10%-2%6%14%22%03/2205/2207/2209/2211/2201/23房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 16.09 2023/2/13 买入 23.80 2.04 2.09 8.0 7.9 5.4 6.5 9.1% 8.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.37 2023/2/19 买入 17.91 0.54 1.00 26.6 14.5 13.2 9.9 3.5% 6.0% 新城控股 601155.SH 人民币 18.15 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 5.5 6.0 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 9.11 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.4 5.1 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 12.44 2023/1/16 买入 18.12 2.14 2.59 6.0 5.0 4.0 3.6 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 10.87 2023/1/20 买入 13.48 1.21 1.50 8.5 6.9 8.4 2.5 11.0% 12.0% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.69 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.2 7.4 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.69 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 9.3 8.3 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 17.65 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 15.4 13.7 5.5 5.1 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.23 2022/4/14 买入 10.39 0.56 0.57 9.3 9.2 26.3 26.6 4.3% 4.2% 首开股份 600376.SH 人民币 5.05 2023/2/21 买入 7.05 -0.47 0.18 - 30.9 56.3 35.7 -4.1% 1.5% 万科企业 02202.HK 港币 12.80 2022/10/30 买入 22.23 2.04