物业管理行业研究周报：碧桂园服务发布业绩预告 不利因素致盈利下滑

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 碧桂园服务发布业绩预告 不利因素致盈利下滑 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：碧桂园服务发布业绩预告 不利因素致盈利下滑 事件：3 月 3 日，碧桂园服务发布业绩预告，收入同比增长约 40%，归母净利润同比下滑约 45%-51%，疫情导致的成本增加及商誉及无形资产摊销加剧公司增收不增利情况。  公告称预计 2022 财年未经审核综合收入及归属于公司股东的核心净利润将较2021 年同期分别录得超过 40%及超过 5%的增长，公司 2021 年营收为 288.43亿元，预计 2022 年全年营收约 403.8 亿元。  归属于公司股东的净利润将较 2021 年同期下降 51%至 57%。公司 2021 年归母净利润为 40.33 亿元，预计 2022 年归母净利润约 17.34-19.76 亿元。 预计 2022 年全年物企营收多数仍保持增长，但整体盈利情况由于受到多重不利因素影响承压下滑。  根据 22H1 在管面积与克而瑞物管 22FY 在管面积数据对比，TOP20 物企在管面积数据均保持正增长（除融创服务及新城悦服务数据缺失外），面积的增长预计将会为物企带来营收的增长。  疫情防控在收入端影响物企收缴率，在成本端加大物企的投入，主要体现在人工成本、防疫物资成本、配套物资成本等的增加。同时，受到疫情防控影响，物企的增值业务开展难度增加。  较高商誉及无形资产的物企将更高概率发生减值，而预计碧桂园服务受此因素影响最大。同时，关联方出险的物企应收账款及其他应收款减值风险亦较大，将致物企短期盈利承压。 我们认为，2022 年碧桂园服务盈利下滑受客观不利因素影响较大，随着疫情防控政策的优化，叠加房地产企稳回升，2023 年碧桂园服务有望摆脱增收不增利情况。利空出尽后，物企整体亦将实现稳中向好发展，板块估值有望持续修复，仍然看好 2023 年物企独立发展增强、盈利能力回归。 数据追踪（2 月 27 日-3 月 3 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 3 月 3 日，持有 740.74 万股，较上周上涨 14.15%，持股市值 1.22 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2023 年 2 月 27日至 3 月 3 日，增幅最大的是建业新生活，本周增幅 7.09%。降幅最大的是碧桂园服务，降 3.72%。持股比例最高为保利物业，为 66.91%。持股数量最多为融创服务，为 5.1 亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 3 月 5 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 63 行业平均市盈率（TTM） 13.25 港股市场平均市盈率（TTM） 8.38 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立 及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2022/3/42022/3/262022/4/172022/5/92022/5/312022/6/222022/7/142022/8/52022/8/272022/9/182022/10/102022/11/12022/11/232022/12/152023/1/62023/1/282023/2/19恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/14 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：碧桂园服务发布业绩预告 不利因素致盈利下滑 .................................................................................................... 3 1.1 2022 全年客观因素导致增收不增利 .............................................................................................................................. 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 4 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 6 4. 数据追踪 .......................................................................................................................................