房地产行业23年政府工作报告点评：乐观展望，23年供需两端政策力度将持续升级

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 14 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业23年政府工作报告点评 乐观展望，23 年供需两端政策力度将持续升级 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 强调风险，淡化调控。23 年政府工作报告有两点表态变化，第一点是新增强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，第二点是弱化了有关“房住不炒”的表述。本次报告提出过去五年始终“坚持房住不炒”，但在新一年工作展望中更多的是强调行业目前的风险，以及如何更好的支持居民需求。定调更围绕当前短期需要解决的问题，淡化行政调控的压力，这对于全年地产行业维持一个相对温和的政策环境，有较大的意义。 ⚫ 防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。对房企资产负债状况的改善措施始于 22 年 11 月，陆续出台了“第二支箭”、银企合作、股权融资支持等政策，23 年 1 月有关部门还起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。目前出台的供给端改善政策较多，但落地仍需时间，叠加需求端仍未完全企稳，因此改善效果有限。近期会议均强调要“化解风险、改善资产负债状况”，预期未来一段时间供给端政策环境仍将持续宽松，并根据改善情况具备升级可能。 ⚫ 支持刚性和改善性需求。支持住房需求是 22 年以来中央对房地产行业的惯用表述，在该基调下，22 年初至今，各地不断因城施策出台地方改善政策，但整体呈现频次多、单次力度弱的特点。从四限政策力度来看，与 14 年同期相比，本轮改善政策力度仍较小，目前距离 16 年 2月（926 分）的底部还有 47%的下降空间。再加上此前多次少量的调控使得购房观望情绪有所加重，效果不及预期，在此次两会弱行政调控的表述下，各地仍存在政策改善空间。 ⚫ 预期 23 年供需两端政策力度将持续升级。23 年政府工作报告延续了中央经济工作会议后的行政态度，作为 22 年底以来的又一次重要会议，政府工作报告进一步明确了全年稳定经济增长、稳定内需的核心目标，这与中央经济工作会议后的表述维持一致。地产销售表现春节后显著改善，来访去化均有所好转，但行业拿地及投资表现依然疲弱，三支箭的效果还需要进一步增强，行业供需两端政策仍将不断升级。 ⚫ 投资建议。强阿尔法表现带动股价兑现，基本面弹性决定价值空间。地产股从 21 年下半年到 22 年的主线是政策预期，而 23 年的主线将回归基本面兑现能力，全年看好高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。货值优化带动去化率改善，若按照 20%资产周转率，8x整体杠杆以及 10%的归母净利率水平测算，强信用头部企业未来整体ROE 水平有能力维持在 15%及以上的水平，合理估值 2xpb。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-03-06 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003800 liyihui@gf.com.cn -23%-16%-8%-1%7%14%03/2205/2207/2209/2211/2201/23房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 14 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 16.81 2023/2/13 买入 23.80 2.04 2.09 7.8 7.7 5.4 6.5 9.1% 8.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.87 2023/2/19 买入 17.91 0.54 1.00 27.4 14.9 13.2 9.9 3.5% 6.0% 新城控股 601155.SH 人民币 19.29 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 5.4 5.9 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 9.62 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.4 5.1 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 13.04 2023/1/16 买入 18.12 2.14 2.59 6.1 5.0 4.0 3.6 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 11.27 2023/1/20 买入 13.48 1.21 1.50 9.3 7.5 8.4 2.5 11.0% 12.0% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.20 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.2 7.4 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.74 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 9.3 8.3 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 18.17 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 16.0 14.1 5.5 5.1 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.36 2022/4/14 买入 10.39 0.56 0.57 9.5 9.4 26.3 26.6 4.3% 4.2% 首开股份 600376.SH 人民币 5.32 2023/2/21 买入 7.05 -0.47 0.18 -11.3 30.3 56.3 35.7 -4.1% 1.5% 万科企业 02202.HK 港币 13.44 2022/10/30 买入 22.23 2.04 2.09 5.8 5.7 4.6 5.7 9.1% 8.5% 中国海外发展 00688.HK 港币 20.40 2023/1/29 买入 26.55 2.81 3.15 6.4 5.7 4.7 4.1 8.2% 8.4% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 3.22 2