房地产行业研究：房企销售超预期恢复，两会再提防范化解风险

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周地产板块表现相对平淡，物业板块表现较为强势。本周（2.25-3.3）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.7%，在各板块中位列第 16；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第 13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+1%和+2.8%。 本周土拍城市数量较少，市场热度维持低位。本周（2.25-3.3）全国 300 城宅地成交建面 80 万㎡，单周环比-71%，单周同比-79%，平均溢价率 6%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 6436 万㎡，累计同比-14%；年初至今，华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产、中建国际投资、京东集团股份的权益拿地金额位居行业前五，分别为 103、59、32、31、31 亿元。 节后第五周新房销售仍在逐步恢复中，成都、武汉等二线城市表现较好。本周（2.25-3.3）35 个城市商品房成交合计 496 万平米，周环比+9%，周同比-1%。其中：一线城市周环比+33%，周同比+12%；二线城市周环比+5%，周同比+8%；三四线城市周环比+1%，周同比-57%。 节后第五周二手房市场表现持续强劲，北京、成都周成交继续领涨。本周（2.25-3.3）15 个城市二手房成交合计 233 万平米，周环比+8%，周同比+73%。其中：一线城市周环比+14%，周同比+51%；二线城市周环比+7%，周同比+79%；三四线城市周环比-20%，周同比+119%。 百强房企销售恢复超预期。2023 年 1-2 月百强房企全口径销售 9179 亿元，累计同比-12%，降幅较 1 月大幅缩小（1 月同比-32%）；2 月单月全口径销售 5184 亿元，环比+30%，同比+12%。典型房企同环比涨幅强势。在 2023 年 1 月和 2022 年 2 月基数相对较小（春节）、市场持续复苏的背景下，TOP30 房企中大部分同环比均上涨，其中中海、中铁建 2 家环比增幅超 100%，中海、华润、招商、华发、金茂、越秀、保利置业、中铁建、电建等 9 家同比增幅超过 100%，均为央国企。 两会再提防范化解风险，支持刚性和改善性住房需求。继 2022 年底中央经济工作会议提及防风险后，2023 年两会再次指出要“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，同时要“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。供给侧，2022 年 11 月以来支持政策相继落地，包括房企“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等，同时改善优质房企资产负债表计划的措施也在持续出台，预计优质房企的融资环境更加畅通，资金状况也将有所改善。需求侧，因城施策或将更灵活的应用，根据各地方市场表现差异化实施房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。 投资建议 百强房企销售超预期复苏，市场拐点更加明确；两会再提防范化解优质头部房企风险，预计优质房企融资环境更加畅通，资金状况将有所改善。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 百强房企销售恢复超预期.......................................................................... 4 2023 年两会再提防范化解风险 ..................................................................... 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 13 物管行业政策和新闻............................................................................. 15 物管公司动态................................................................................... 15 行业估值....................................................................................... 16 风险提示......................................................................................