房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报(2023年2月)

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 六维跟踪楼市复苏月报(2023 年 2 月) 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 13.34 买入 万科 A 000002 CH 24.36 买入 招商蛇口 001979 CH 17.88 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 建发股份 600153 CH 18.23 买入 新城控股 601155 CH 23.23 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 31.05 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 3 月 02 日│中国内地 动态点评 高频成交数据持续处于复苏通道，二手房带看和新房来访量快速反弹 2 月 50 城二手房市场景气指数与 1 月持平，但从更前端指标来看，二手房带看指数快速反弹，已恢复至 21 年 7 月的水平；二手房折价率收窄至 21 年 9 月的水平；经纪人预期指数已达到有数据以来的最高点。新房案场指数同样快速反弹，回到 2022 年初的水平。区域来看，一线城市、京津冀城市群领先指标表现更优。在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。 高频数据：新房和二手房日度成交面积持续处于复苏通道 新房方面，23 年 1-2 月 60 城新房成交面积同比下降 12%，较 22 年 12 月（-24%）降幅收窄。春节对齐后，2 月 28 日 60 城新房成交面积（7 天平滑）同比上升 50%，自 2 月 22 日转正后展现出持续的复苏势头，已接近 2019年的日均成交规模。二手房方面，23 年 1-2 月 26 城二手房成交面积同比上升 43%，较 22 年 12 月（47%）涨幅略有收窄。对齐春节后，2 月 28 日 26城二手房成交面积（7 天平滑），同比上升 75%，同样处在持续的复苏通道，并且自 2 月 17 日起就已超过 2019 年的日均成交规模。 领先指标：二手房带看和新房来访量快速反弹，市场景气指数环比持平 根据贝壳研究院的数据，23 年 2 月二手房市场景气指数为 24.9，环比持平，说明业主端涨价意愿尚未进一步提升。但从更前端的指标来看，二手房市场活跃度正在快速修复：2 月二手房带看指数为 30.9，环比大幅上升 17.2，恢复至 21 年 7 月的水平；二手房折价率为 91.3%，环比上升 1.5pct，恢复至21 年 9 月的水平；经纪人 KMI 指数（反映经纪人预期）为 75.0，环比上升23.0，创出有数据以来的新高。新房方面，新房案场指数为 24.6，环比上升11.0，新房来访量同样出现明显复苏，但目前仍只修复至 22 年初的水平。 区域观察：一线城市、京津冀城市群领先指标表现更优 根据贝壳研究院的数据，各线城市在领先指标的趋势变化上保持一致，但一线城市市场景气、带看、案场、KMI 指数的绝对值全面高于二三线城市，折价率低于二三线城市，说明一线城市复苏进程更快。重点城市群来看，京津冀在带看、案场、折价率指数方面表现最优，尤其是带看指数显著领先于其他城市群；海西城市群在景气、KMI 指数方面表现最优。领先指标表现靠前的城市包括深圳、天津、上海、成都、西安、郑州、南京。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (24)(10)41731Mar-22Jul-22Oct-22Feb-23(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 60 城新房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40 以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进行