2023年2月房地产行业数据点评：市场逐渐回暖，“金三银四”可期

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年03月02日超 配12023 年 2 月房地产数据点评市场逐渐回暖，“金三银四”可期 公司研究·公司快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 2 月收官，百强房企销售拿地榜单、房地产行业非银融资、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点：1）2 月房地产销售明显回暖，虽有部分原因是今年春节较早，但最主要的是购房者信心正逐步重筑。2）2 月土地市场回温，主要受益于地块供应质量的提升，但城市间的分化依然明显。3）房企非银融资额同比降幅收窄，信用债发行同比转正，融资端逐渐修复。4）投资建议：春节后销售复苏明显、土地市场回温、房企融资也逐渐修复，高层对房地产的支持态度愈发明确，放松政策频出，我们认为今年楼市“金三银四”可期，房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。5）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 2 月房地产销售明显回暖，虽有部分原因是今年春节较早，但最主要的是购房者信心正逐步重筑根据克而瑞百强房企销售榜单，2023 年 2 月单月，百强房企全口径销售额 5184 亿元，单月同比+11.8%，自 2021 年 6 月以后时隔 20 个月重新回正。2023 年 1-2 月，百强房企累计全口径销售额 9179 亿元，同比-12.5%，较上期降幅收窄 19.3 个百分点。从房企维度看，仍是去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好，其中国央企占比较高。从日频数据跟踪来看，不论是成交面积的数值还是同比表现相比 1 月均明显好转。2023 年截至 2 月 28 日，30 城商品房成交面积 1934 万㎡，同比-16%，较 1 月末降幅收窄了 25 个百分点。销售回暖虽有部分受今年春节比 2022 年更早的影响，但主要原因还是随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心正逐步重筑。仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企单月销售额同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图3：Top20 房企 2023 年 1-2 月累计销售额及累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图4：历年 30 城商品房单日成交面积（万㎡）图5：30 城商品房累计成交面积同比，2023资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 2 月土地市场回温，主要受益于地块供应质量的提升，但城市间的分化依然明显根据克而瑞拿地金额百强榜单，2023 年 2 月，头部国央企、优质区域民企表现积极，而民企投资弱复苏。根据中指院数据，2023 年 2 月，300 城住宅用地单月成交建面为 1421 万㎡，单月同比+4.6%，环比+4.8%；当月成交溢价率 6.0%，时隔近 1 年重新攀升至 5%以上。2023 年截至 2 月 28 日，300 城住宅用地成交建面为 2776 万㎡，累计同比-36%。土地市场的热度提振主要受益于地块供应质量的提升，但城市间的分化依然明显。2023 年 2 月，热点城市北京、杭州、苏州均举行了土拍且房企参与热情较高，溢价地块频出。相比之下郑州土拍表现冷清，不仅所有地块均底价成交，还出现了流拍。图6：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图7：300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 房企非银融资额同比降幅收窄，信用债发行同比转正，融资端逐渐修复根据中指院数据跟踪，房企非银融资额同比降幅收窄。从单月数据看，2023 年 2 月，房企非银融资单月发行总额 448 亿元，单月同比-3%，较上月降幅收窄 31 个百分点，环比-12%，较上月降幅收窄 11 个百分点；其中，信用债、海外债、信托、ABS 占比为 74%、5%、9%、13%，分别较上月变动+16pct、-9pct、+6pct、-13pct。从累计数据看，2023 年 1-2 月，房企非银融资累计发行总额 957 亿元，累计同比-22.5%，较上期降幅收窄 12 个百分点；其中，信用债、海外债、信托、ABS 累计同比分别为+7.3%、-21%、-70%、-48%，分别较上期降幅收窄 8pct、9pct、13pct、7pct。仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图8：房企非银融资单月发行总额及同环比图9：房企非银融资单月发行额的类别构成资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图10：房企非银融资发行总额当年累计同比图11：分类别房企非银融资发行额累计同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 投资建议：春节后销售复苏明显、土地市场回温、房企融资也逐渐修复，高层对房地产的支持态度愈发明确，放松政策频出，我们认为今年楼市“金三银四”可期，房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。 风险提示：1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5相关研究报告：《房地产行业 2023 年 3 月投资策略暨年报前瞻-节后销售复苏，板块业绩承压》 ——2023-02-28《房地产行业周观点-新房销售逐渐复苏，土地溢价率明显提升》 ——2023-02-27《不动产私募投资基金试点方案点评-激活存量不动产市场需求，助力房企优化资产负债表》 ——2023-02-21《房地产行业周观点-节后销售逐渐修复，房价企稳趋势渐显》 ——2023-02-20《房地产行业周观点-节后销售同比降幅迅速收窄，1 月房企非银融资环比回落》 ——2023-02-13仅供内部参考，请勿外传证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影