房地产和物业服务行业2023年2月企业销售数据点评：销售底部已过，复苏势头强劲

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 8 页起的免责条款和声明 销售底部已过，复苏势头强劲 房地产和物业服务行业 2023 年 2 月企业销售数据点评｜2023.3.1 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 房地产一向是政策敏感性行业，但未来一段时间预计政策相对平静。巨大的区域政策差异使得核心城市房价即便上浮也幅度有限，投资滞后于销售恢复使得低线城市需进一步刺激需求。未来房地产市场最关键的事件，除了销售的复苏，更是竞争格局的变化。一部分企业凭借便利的融资条件，有望维持更好的销售表现和盈利能力。 ▍2 月销售表现亮眼。2023 年 2 月，我们跟踪的 15 家重点样本房企单月合计销售金额 2701 亿元，同比+38.2%（存在春节因素），1-2 月合计来看，样本房企实现销售金额 4783 亿元，合计同比+10.1%（不存在春节因素）。无论是 2 月单月还是 1-2 月合计同比，企业销售端均呈现出明显的复苏趋势。 ▍房票等政策助力三四线城市市场明显复苏。政策目标既包括保交付，保信用，也包括稳投资，稳土地市场。即使销售复苏，我们认为政策也远远没有到退出的时刻。各地继续使用房票等手段提振市场。例如，义乌发布房产新政，加大“房票”的使用力度，集聚建设权益凭证可置换为“房票”用于支付新建商品房购房款，“房票”总额上限 10 亿元。海宁发布房票安置规定，被征收人选择房票安置，可以再按被征收房屋市场评估价值的 20%给予房票奖励，房票适用全市 45个项目。由于政策持续发力，我们认为政策可以取得销售普遍恢复，但一线核心城市房价不明显上涨的成果。 ▍预计 3 月销售进一步向好。2023 年初至今（1 月 1 日至 2 月 27 日）我们跟踪的 42 个样本城市新房网签套数 28 万套，同比上年同期降幅收窄至 17%（2022年全年降幅 30%），14 个样本城市二手房网签套数 11.7 万套，同比上年同期高增 39%。2 月前 27 天，样本城市新房网签套数 15.1 万套，同比+20%，二手房网签套数 7.2 万套，同比+134%。2023 年春节假期结束后 31 天（截至 2 月27 日）样本城市新房及二手房网签套数分别同比上年同期-11%、+53%，其中新房网签套数在春节假期后第四周（2.18-2.24）实现同比+3%，网签销售边际向好趋势明显。市场复苏总是从二手向一手市场传导，当前二手市场交易先行指标明显趋好，预计未来销售复苏可持续性很强。 ▍企业融资、拿地、货值、销售全方位分化。我们统计，2021 年四季度以来积极拿地的企业在 2023 年前 2 月销售金额同比增长 34.0%，而不积极拿地的企业销售金额同比降低 29.9%。融资渠道分化带来拿地分化，进而造成货值和销售分化，这种态势仍将持续。土地市场仍未明显好转，一线之外的区域土地成交清淡。决定拿地热情的并非只有销售，更有企业融资通畅与否。信用复苏需要时间，且即便复苏，预期也难回归 2021 年之前态势。我们预计，很多企业未来仍不得不克制拿地，积极缩表。 ▍风险因素：房地产销售的全面恢复仍需进一步跟踪确认，政策出台的及时性不及预期的风险。部分企业拿地较少货值稀缺可能导致销售继续承压。 ▍从政策敏感走向基本面敏感，看好货值充盈的企业。房地产一向是政策敏感性行业，但未来一段时间预计政策相对平静。巨大的区域政策差异使得核心城市房价即便上浮也幅度有限，投资滞后于销售恢复使得低线城市需进一步刺激需求。未来房地产市场最关键的事件，除了销售的复苏，更是竞争格局的变化。一部分企业凭借便利的融资条件，有望维持更好的销售表现和盈利能力。我们看好积极拿地的企业，推荐万科，华发股份，越秀地产，滨江集团，华润置地等公司，也看好最具销售弹性的服务商贝壳。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产和物业服务行业 2023 年 2 月企业销售数据点评｜2023.3.1 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （ 交 易币种） 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 开发板块 万科 A 买入 17.14 1.94 2.10 2.26 2.54 8.9 8.2 7.6 6.8 越秀地产 买入 11.56 1.34 1.41 1.65 2.02 7.4 7.1 6.1 4.9 华发股份 买入 11.16 1.51 1.21 1.55 2.10 7.4 9.2 7.2 5.3 滨江集团 买入 10.29 0.97 1.17 1.40 1.69 10.6 8.8 7.4 6.1 龙湖集团 买入 22.40 3.54 3.79 4.25 4.80 5.5 5.1 4.6 4.0 绿城中国 买入 10.72 2.28 2.80 3.09 3.59 4.1 3.3 3.0 2.6 服务板块 贝壳-W 买入 46.75 0.61 0.51 2.00 2.47 65.9 79.4 20.1 16.4 万物云 买入 39.35 1.56 1.78 2.59 3.70 21.7 19.1 13.1 9.2 华润万象生活 买入 43.00 0.76 1.00 1.35 1.72 49.1 36.9 27.4 21.6 滨江服务 买入 24.20 1.16 1.54 2.10 2.98 17.9 15.7 11.5 8.1 中海物业 买入 9.15 0.30 0.42 0.59 0.81 26.4 21.9 15.5 11.2 贝壳-W 买入 46.75 0.61 0.51 2.00 2.47 65.9 79.4 20.1 16.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2023 年 2 月 28 日收盘价，中海物业 EPS为港币，万物云为核心净利润和核心 EPS。 仅供内部参考，请勿外传 房地产和物业服务行业 2023 年 2 月企业销售数据点评｜2023.3.1 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 表 1：样本企业 2023 年 1-2 月销售情况（亿元，万平方米） 公司 1-2 月 2 月 1-2 月 2 月 1-2 月 2 月 1-2 月 2 月 金额 金额 面积 面积 金额同比 金额同比 面积同比 面积同比 碧桂园 562 292 781 445 -39% -32% -33% -24% 万科 A 573 287 335 168 -12% -2% -15% -9% 保利发展 635 340 395 211 21% 42% 18% 41% 中海地产 405 273 218 147 58% 152% 55% 152% 华润置地 402 242 189 118 60% 147% 12% 92% 招商蛇口 383 225 171 107 52% 124% 44% 121% 龙湖集团 281 173 172 106 40% 86% 43