房地产行业跟踪分析：新房市场走强，房企基本面行情将启动

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 12 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 新房市场走强，房企基本面行情将启动 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 新房市场持续改善，市场基本面边际修复。春节后新房及二手房成交市场连续四周环比改善，60 城新房春节后第四周周成交 760 万方，创23 年周成交新高，同比 22 年同期增长 5%，市场展现出来访提升、刚需复苏等积极迹象。 ⚫ 百强房企 2 月销售边际改善，央国企基本面超市场整体。根据克而瑞数据，23 年 2 月百强房企销售金额同比增长 11.8%，为 21 年 7 月以来首度正增长，剔除春节影响后 2 月同比下降 12.1%，降幅环比收窄近 20pct，低基数叠加需求改善情况下市场边际修复。分企业类型来看，2 月央国企剔除春节假期影响后销售金额同比增长 31%，增速较 1 月扩大 10pct，而民企则同比下降 44%，降幅环比扩大 9pct，在部分需求释放、市场边际改善、但购房者信心并未明显修复的环境下，具备信用及资源优势的央国企基本面弹性显著更强。保利置业、越秀、金融街、华发同比增长超 1 倍，中海、招蛇、金茂等增速超过 50%，21 及22 年补货力度强、信用好、货值充足的房企具备更强优势。 ⚫ 强信用房企货值结构优化，是销售走强的主因。22 年起核心央国企，在一线及准一线城市拿地占比从 21 年的 49%提升至 22 年的 78%，整体提升 29pct，专注核心城市核心资产，整体复苏表现强于新房及二手房市场整体表现。此外，由于行业土拍热度的下降，强信用房企在城市板块内部的货值分布也得到优化，即使不依靠外部环境变化，也可实现去化及周转效率的提升。 ⚫ 土地淡季投资力度偏低，强信用房企保持高参与度。23 年 2 月核心土地市场供应主要在北京、杭州、苏州，44 家房企平均拿地力度为 7%，预计 3-4 月核心城市土地供应量上升后，投资强度将有所恢复。根据中指院数据，华润、越秀、建发、滨江在 2 月分别拿地 121、59、58、34 亿元，强信用房企保持高参与度。 ⚫ 板块及个股投资建议。地产股从 21 年下半年到 22 年的主线是政策预期，而 23 年的主线将回归基本面兑现能力，全年看好高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。地产行业头部强信用房企，在扩表能力上具备显著优势，利润率水平持续回升，货值优化带动去化率改善，强信用头部企业未来整体 ROE 水平有能力维持在 15%及以上的水平，23 年 2 月，SW 房地产板块 PB 水平仅为 0.9x，为 2010 年以来的 5%分位数，强信用房企则处于 30%分位，估值水平仍处于低位。我们认为目前的估值位置，对于强信用房企而言，具备较大修复空间。 ⚫ 风险提示。需求侧稳定政策力度弱，基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-03-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -24%-16%-8%-1%7%15%03/2205/2207/2209/2211/2201/23房地产沪深300849482仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 12 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 17.12 2022/11/25 买入 23.8 2.04 2.09 8.1 7.9 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 16.33 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.6 8.1 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.93 2022/10/31 买入 16.63 1.10 1.06 13.6 14.1 7.4 7.3 6.8% 6.2% 新城控股 601155.SH 人民币 21.34 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 6.0 6.5 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 11.34 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 6.4 6.0 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 14.33 2022/10/28 买入 18.12 2.14 2.59 6.7 5.5 3.9 3.5 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 10.32 2022/10/30 买入 11.89 1.59 1.67 6.5 6.2 14.3 11.6 14.0% 12.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.92 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.8 7.9 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.7 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 9.1 8.1 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 16.43 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 14.4 12.8 5.5 5.1 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.32 2022/4/14 买入 10.39 0.56 0.57 9.4 9.3 26.3 26.6 4.3% 4.2% 首开股份 600376.SH 人民币 6.86 2022/11/10 买入 7.22 0.13 0.51 51.0 13.4 33.3 23.0