房地产开发行业百强房企月度销售报告：总量弱复苏，房企分化加剧，头部表现更佳

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2023 年 03 月 01 日 房地产开发 百强房企月度销售报告：总量弱复苏，房企分化加剧，头部表现更佳 总量弱复苏，城市分化加剧，行情是否能维持热度尚需观察，销售持续回暖仍需政策持续发力。2 月销售显著强于 1 月，片状复苏为主。一是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，中介的营销以及部分房企逐步收回折扣，推动部分购房者加速入场；二是由于疫情期间购房意愿推迟，叠加春节假期需求积压，导致节后需求集中释放；三是去年 2 月基数相对较低。我们预计 3 月仍将维持这一全局弱复苏的局面。但若想相对长期的去保持这一复苏的态势，仍需要政策端持续呵护加码。 百强房企 1-2 月操盘口径销售金额同比-11.6%，权益口径同比-10.7%。根据克而瑞公布的 2023 年 1-2 月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为 8189.7 亿元，同比降低 11.6%，降幅较 1 月缩窄 20.3 个百分点；权益口径销售金额为 6545.4 亿元，同比降低 10.7%，降幅较 1 月缩窄 21.3 个百分点，权益比 71.3%。2023 年 1-2 月 TOP50强房企操盘口径销售金额为 7124.7 亿元，同比降低 7.9%，降幅较 1 月缩窄 22.3 个百分点；权益口径销售金额为 5596.7 亿元，同比降低 6.8%，降幅较 1 月缩窄 23.5 个百分点，权益比 71.4%。 TOP10 和 TOP11-20 房企销售同比开始止跌回升，其他梯队房企同比仍保持三成左右降幅。从 2023 年 1-2 月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是 TOP11-20 房企，同比增长 11.7%；TOP10 房企排名第二，同比增长 0.4%。表现最差的是 TOP31-50 房企，同比下降 35.6%。从 2023 年1-2 月权益口径销售金额来看，增幅最大的是 TOP10 房企，同比增长6.3%；TOP11-20 房企排名第二，同比增长 5.3%。表现最差的是 TOP31-50 房企，同比下降 32.5%。 房企分化加剧，头部表现更佳，TOP40 房企 1-2 月操盘口径销售额同比24 家正增长。从 2023 年 1-2 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为 585 亿元，其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额 565.3、533.9、384.8、373.6 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有 24 家实现同比正增长，其中越秀地产(+140%)、华发股份(+86%)、华润置地(+66%)、招商蛇口(+57%)、中国金茂（+56%）、中海地产(+50%)、滨江集团（+46%）、龙湖集团(+40%)等房企表现亮眼。主要原因仍是 2 月销售复苏，小部分原因与基数、推盘有关。对于房企全年销售增速，不宜期待太高。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在 2023 年 Q1 或者 Q1 切Q2 时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在 2023 年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科 A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W8：新房二手房销售继续回暖，证监会启动不动产私募投资基金试点》2023-02-26 2、《房地产开发：2023W7：新房销售面积同比-4.9%，70 城新房价格指数近 1 年首次止跌》2023-02-19 3、《房地产开发：2023W6：新房销售面积环比+21%小幅回暖，全国多地提现房销售试点》2023-02-12 -32%-16%0%16%32%2022-032022-062022-102023-02房地产开发沪深300仅供内部参考，请勿外传 2023 年 03 月 01 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-2 月百强房企权益销售额同比-11%，总量呈现弱复苏 ..................................................................................... 3 二、房企分化加剧，头部表现更佳 .......................................................................................................................... 6 三、投资建议 ........................................................................................................................................................ 8 风险提示 ............................................................................................................................................................... 8 图表目录 图表 1：TOP100 房企操盘口径单月销售金额 ........................................................................................................... 3 图表 2：TOP100 房企权益口径单月销售金额 ........................................................................................................... 4 图表 3：各梯队房企操盘口径累计销售金